השקעות בנדל"ן נחשבות להשקעות המניבות ביותר נכון להיום. מחירי הדירות ממשיכים לעלות ומי שבוחר להשכיר את הדירה שברשותו יכול לגבות מחירים גבוהים יותר בשל מצוקת הדיור.
נכס מקרקעין הוא הנכס הכלכלי היקר ביותר שרוב האנשים קונים או מוכרים.
אתם עומדים לפני מכירת דירה יד שנייה? המאמר הזה עבורכם. בדיקת הדברים לפני ביצוע העסקה יכולה לחסוך לכם הרבה מאוד כסף.
לפני שאתם נכנסים לעסקת מכר יד שנייה רצוי לבצע בדיקות מקדימות שיכולות להשפיע על העסקה כולה:
בדיקה קניינית – יש חובה לבדוק מיהם כל בעלי הזכויות של הדירה ומה המצב הרישומי שלה.
לפני ההתקשרות בחוזה מחייב לעסקת מכר דירה יד שנייה יש לבדוק בנסח הטאבו מיהם כל הבעלים הרשומים של הדירה, שלא תהיינה לנו הפתעות. ככל ואדם שנפטר עדיין רשום יש לטפל ברישום כדי למנוע עיכובים.
בעת מכירת דירה יד שנייה ייתכן ויחולו היטלי השבחה:
השבחת נכס היא בשורה נהדרת, אולם ההשבחה גוררת איתה תשלום מיסים לרשות המקומית. אם מוכרים דירה יד שנייה אתם עלולים לגלות "הפתעה" לא נעימה שיכולה להגיע לתשלום של עשרות אלפי שקלים בשל היטל השבחה רגע לפני המכירה. כדי להימנע ממצב בו אתם נדרשים לשלם סכום שלא לקחתם בחשבון, לפני שאתם מסכמים מחיר עם הקונה חשוב שתבצעו בדיקה מקדימה עם מחלקת ההנדסה. ככל והעירייה הוציאה תכנית תב"ע חדשה המעניקה לכם את הזכות להרחיב או לבנות שטח נוסף בדירה הקיימת תידרשו לשלם היטל השבחה. בדיקה מקדימה תמנע מכם הפסדים כספיים ותעזור לכם לתכנן את העסקה בצורה טובה יותר.
במכירת דירה יד שנייה ייתכן ויחול תשלום מס שבח
במכירת דירה יד שניה יכולה להוות פוטנציאל רווח עצום, יחד עם זאת, החוק בישראל מטיל מס שבח בשיעור של 25% על הרווח בין מחיר בו נרכשה הדירה, כאשר הסכום ממודד ליום המכירה, לעומת המחיר בו היא נמכרת. ככל והשקעתם במהלך התקופה בה החזקתם בדירה בשיפוצים, הוצאות על עורך דין, על תיווך, וכל הוצאה שקשורה באחזקתה יש לשמור על החשבוניות שכן, החוק מאפשר הפחתת ההוצאות מהרווח ובכך להקטין את המס.
בדיקת הצמדות ושימוש בשטחים משותפים בדירה יד שנייה:
ישנם מקרים בהם אתם חושבים ששטח מסוים בו אתם עושים שימוש הוא "גינה פרטית", "גג פרטי", "חניה" או "מחסן פרטי" ובנסח הטאבו הוא רשום בכלל כשטח משותף השייך למעשה לכל השכנים. כאשר מוכרים או קונים דירה יד שנייה אל תסמכו על ההרגל או על המילה של הצד השני – עליכם לבדוק את הרישום בנסח הטאבו ולבחון את תשריט הבית המשותף כדי למנוע אי נעימות וסכסוכים משפטיים מתישים בעתיד.
חריגות בנייה והתאמה להיתר:
כאשר מתכננים למכור דירה יד שנייה יש להבין שלא כל מה שבנוי באמת נבנה בהיתר (באישור רשויות התכנון). מרפסת "תמימה", גם אם נסגרה לפני שנים רבות או מחסן שהפך ל"יחידת דיור" יכולים לגרור קנסות כאשר תפנו לעירייה לקבל אישור לטאבו ולמנוע או לעכב את הקונים מלקבל משכנתא ובמקרים קיצוניים אף להביא לביטול ההסכם. חשוב לזכור שלא כל מה שרואים בעיניים כחלק מדירה יד שנייה חוקי ולכן חייבים לבדוק את נסח הטאבו.
המחיר ודרכי המימון
לפני מכירת דירה יד שנייה יש לבצע בדיקה שהמחיר אותו אתם דורשים הוא מחיר הממצה את הפוטנציאל ושהוא מספיק לכם כדי לרכוש דירה במקומה. ניתן לברר את השווי הריאלי של הדירה באמצעות שמאי מקרקעין, מכרים או מתווך דירות הבקיא באזור בו נמצאת הדירה.
אפשרות נוספת שקיימת כיום, בדיקה פשוטה יחסית באמצעות אתר מדל"ן, אתר המפרסם את העסקאות שדווחו לרשות המיסים, כך ניתן לדעת בוודאות בכמה נמכרו דירות בסביבה של הדירה אותה אתם מעוניינים למכור. שימו לב שככל והדירה אותה אתם מבקשים למכור נמצאת בהליכי פינוי בינוי ערכה עולה בשל הפוטנציאל שבהשבחתה.
יש לוודא שלקונה הפוטנציאלי יש את האמצעים לממן את קניית הדירה על מנת לא להגיע למצב של הפרת הסכם. יש לבדוק מה ההון העצמי שיש לקונה ואת פריסת התשלומים בה יוכל לעמוד. ככל ואתם בהליכי רכישת דירה במקום הדירה אותה אתם מוכרים יש לוודא שלוח התשלומים יהא תואם ללוח התשלומים שאתם מתחייבים בדירה אותה אתם רוכשים אחרת תצטרכו לממן את הרכישה מהון עצמי שלכם.
יש לזכור שאי עמידה בלוח התשלומים שנקבע בהסכם עלול להביא להפרת חוזה ובמקרה חריג אף לביטולו. במקרה של ביטול ההסכם הקונים נדרשים לשלם פיצוי מוסכם בגובה של 10% מערך הדירה.
מיסוי עסקת מכר דירה יד שנייה
מס שבח
מכירת דירה עלולה להיות כרוכה בתשלום מס שבח. ישנם מקרים שבהם יש למוכר פטור או הקלה.
החוק בישראל מטיל מס על הרווח שנוצר במכירת הדירה. החוק מטיל מס שבח (מס רווחי הון) בשיעור של 25% על הרווח שנוצר בין המחיר בו נרכשה הדירה, ממודד ליום המכירה, לעומת המחיר בו היא נמכרת.
החוק מעניק פטורים ממס שבח במקרים מסוימים והנפוץ ביותר הינו פטור בדירה יחידה. אדם שבבעלותו (ובבעלות בן הזוג וילדים עד גיל 18) דירה אחת בלבד והוא מחזיק בדירה תקופה העולה על 18 חודשים זכאי לפטור ממס שבח. ככל וזו אינה דירה יחידה שלכם ברוב המקרים לא יהא פטור ותצטרכו לשאת בתשלום המס.
ככל ובמהלך התקופה בה החזקתם בדירה היו לכם הוצאות הקשורות לדירה: עורכי דין ומתווך בעת הרכישה ואף במועד המכירה, שיפוצים, השקעות נוספות בדירה (מזגן, ארונות שנשארים בדירה וכו') חשוב שתאספו את החשבוניות הללו ותדווחו על כך לעורך הדין שמייצג אתכם בהליך, הן יקטינו את הרווח ובכך יקטינו את המס שתשלמו.
ככל ורכשתם דירה במקום הדירה הזו לא תיחשבו כבעלי שתי דירות ככל ותמכרו את הדירה בתוך הזמן קצוב.
היטל השבחה
השבחת הנכס עם השנים יכולה להיות בשורה טובה עבור בעלי הדירה. כיום נכסי נדל"ן משיאים תשואות גבוהות מאוד ויוצרות רווחים מהגבוהים בשוק.
היטל השבחה הוא מס שנגבה ע"י הרשות המקומית מבעל נכס כאשר אושרה תכנית המאפשרת השבחת הנכס בשל זכויות בנייה נוספות – בניית ממ"ד, בניית מרפסת, בניית חדר נוסף וכל אישור הניתן גם אם בעל הנכס לא ידע על הזכויות הנוספות.
היטל ההשבחה יכול להגיע לסכומים גבוהים של עשרות אלפי שקלים. בדיקה מקדימה יכולה למנוע אי נעימות ופגיעה כלכלית קשה. במקרים רבים של מכר דירה יד שנייה מוכרים מוצאים עצמם מופתעים שכן, הורידו את המחיר בעת המשא ומותן עם הקונים ובעת פנייה לרשות המקומית לקבלת אישור להעברת זכויות גילו היטל השבחה של עשרות אלפי שקלים נוספים מבלי שהתכוננו לכך. יוצא איפה שהפחיתו במחיר לקונים ומצד שני הקונים מקבלים זכויות בנייה נוספות עליהם משלמים המוכרים.
לפני מכירת דירה יד שנייה יש לבצע את הבדיקות הנדרשות, להתייעץ עם עורך דין ולזכור לא לחתום על זכרון דברים. זכרון דברים יכול להיות מסמך מחייב ולכן דינו כדין חוזה. ככל ותתחייבו בטרם עריכת הבדיקות ומבלי שעורך דין מטעמכם בדק את הדברים אתם עלולים להיקלע לעסקה לא טובה שעלולה לגרור הליכים משפטיים ארוכים.
בדיקת הצמדות לעומת שימוש בשטחים משותפים:
לפעמים חשבתם שיש לכם "גינה פרטית", "גג פרטי ומטופח" או "חניה". לעיתים גם אם רכשתם את הדירה במצב כזה וחלפו 30 שנה בהם אתם עושים שימוש בשטחים הללו הוא כלל לא שלכם מבחינה חוקית. ייתכן מצב בו השטח רשום בכלל כשטח משותף של כל השכנים ולא שטח מוצמד לדירה שלכם. שימוש בשטח משותף כשימוש בלעדי בהסכמת השכנים אינו יוצר זיקה חוקית ולא מהווה שטח מוצמד שהוא חלק מהדירה. במכר דירה יד שנייה, כאשר מציגים את הדירה לקונים הפוטנציאליים יש להבהיר את הזכויות באופן מדויק ונכון כדי להימנע מאי נעימות וכדי למנוע סכסוכים משפטיים מתישים בעתיד.
בדיקות תכנוניות, חריגות בנייה והתאמה להיתרי הבנייה
לפני חתימה על הסכם למכירת דירה יד שנייה יש לוודא שהמצב התכנוני של הדירה, תואמים למצב בפועל. שימוש שלכם בדירה כמו שהיא לא אומר שזו הדירה שאושרה ורשומה.
אם בדירה אותה אתם רוצים למכור נעשו התאמות, הרחבות ושינויים מבלי שניתן לכך היתר זה נחשב כ "חריגות בנייה". חריגות בנייה עלולות ליצור קשיים ולגרור קנסות שיתגלגלו אליכם בעת בחינת הדירה ע"י השמאי העירוני שיצטרך לאשר את העברת הזכויות.
מכירת דירה יד שנייה יכולה להוות טריגר לביקור מטעם הועדה לתכנון ובנייה על אף שמשך שנים לא היה ביקור כזה ובכך חריגות בנייה עלולות להתגלות.
חריגות בנייה עלולות להקשות ואף להכשיל קבלת משכנתא ע"י הקונים ויש בכך אפשרות להביא להפרת ההסכם, להוביל לצווי הריסה, להטלת קנסות, חיוב בארנונה בגין השטח העודף בגין שנים אחורה, להטיל היטל השבחה ועוד. במקרים חריגים הוא יכול אף להוביל להורדת שווי הנכס בשל הצורך בביצוע עבודות להשבת הבנוי והתאמתו להיתרים. יש לשים לב כי גם השמאי שיגיע מטעם הקונים יבחן את הדירה בהתאם לתשריטים ולהיתרים ולגלות את חריגות הבנייה.
חשוב להבהיר חריגות בנייה מהוות עבירה פלילית שיכולה לגרור העמדה לדין וסנקציות כבדות.
חריגות בנייה יכולות להיות בצורות שונות: סגירה "תמימה" של מרפסת, בניית מחסן ללא היתר או מחסן שהפך ליחידת דיור הוספת עליית גג או שימוש בגג כמרפסת ועוד.
הליכים משפטיים או צווי הריסה
יש מצבים שאף הוצאו צווי הריסה או צווי מניעה כנגד הדירה, צווים אלה נרשמים לעיתים בטאבו וניתן לבדוק. ישנם מסמכים שנמצאים ברשות המקומית וניתן לקבל מהם. אם הוטל צו כזה על הדירה שלכם הרי שלא תוכלו למכור אותה עד להסרת הצו.
זכויות בנייה קיימות בנכס
ישנם מקרים שבדירה ישנה ישנם זכויות בנייה שלא נוצלו. לעיתים הועדה המקומית מוציא מעת לעת תכנית חדשה שמוסיפה זכויות נוספות. מידע זה ניתן לקבל מהועדה המקומית לתכנון ובנייה. רצוי לבחון את הדברים בטרם הגעה לסיכום על מחיר הדירה. כן, ניתן לקבל מידע האם זכויות בנייה על גג הן זכויות של בעל הדירה או של כלל הדיירים. ניתן ורצוי להתייעץ עם בעלי מקצוע – עורך דין, שמאי, אדריכל, מהנדס ועוד כדי לקבל תמונה מקיפה ואמיתית. הקניית זכויות בנייה מטילות היטל השבחה מחד אך מאפשרות לכם להעלות את המחיר שכן, הקונים מקבלים דירה איכותית יותר.
