קניית דירה יד שנייה

בדיקות משפטיות שחייבים לבצע לפני קניית דירה יד שנייה

נכס נדל"ן הוא הנכס הכלכלי היקר ביותר קונים דירה יד שנייה? המאמר הזה עבורכם

קניית דירה מהווה את אחת העסקאות הגדולות ביותר שמבצע אדם במהלך חייו.

נכס נדל"ן מהווה פוטנציאל לרווח עצום ורבים משקיעים באפיק זה שנחשב מניב ובטוח יחסית לאפיקי השקעה אחרים.

בטרם תיכנסו להליכי קנייה עליכם לבצע מספר בדיקות חשובות. ביצוע עסקת קניית דירה יד שנייה ללא בדיקה משפטית מעמיקה – עלולה להכניס אתכם לבעיות רבות בעתיד.

המאמר הזה יתאר באופן מפורט מה חשוב לבדוק לפני קניית דירה יד שנייה, מה צריך לדעת על הנכס ועל המוכרים. האם כדאי לחתום על זכרון דברים או חוזה מהיר לפני שמישהו יקדים אתכם? תעצרו ותבדקו לפני שאתם מתחייבים ! אל תיכנסו לעסקת מכר דירה בלי עורך דין מומחה בתחום שילווה אתכם.

1. בדיקה קניינית – יש חובה לבדוק מיהם בעלי הזכויות של הדירה ומה המצב הרישומי שלה.

לפני ההתקשרות בחוזה מחייב לרכישת דירה יד שנייה יש לבדוק האם המוכרים הם באמת הבעלים הרשומים של הדירה, לוודא שהזכויות בדירה נקיות ולא משועבדות, שלא נדרש אישור צד ג' לבצע את העסקה וכי אין מניעה חוקית למכור אותה.

בדיקת נסח הטאבו

הבדיקה הראשונית שיש לבצע היא בדיקת הרישום בטאבו באמצעות נסח רישום מלשכת רישום המקרקעין. בנסח הטאבו מפורטים הזכויות.

ככל והבית טרם נרשם כבית משותף והדירה אינה רשומה בטאבו או רשומה בחכירה ולא בבעלות יש לקבל אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) או מהחברה המשכנת.

יש לוודא שהפרטים הרשומים הרשומים בטאבו תואמים לפרטים הרשומים בתעודת הזהות שאם לא כן יש לבצע עדכון פרטים מזהים כתנאי לקידום העסקה אחרת עלולה להיות מניעה בהעברת זכויות.

מנסח הטאבו נוכל ללמוד את מצבה הרישומי של הדירה ועל טיב הזכויות בה – האם הבניין רשום כבית משותף, גודל הדירה, הצמדות, זיהוי הדירה הספציפית –  קומה, האם המוכר הינו בעלים או חוכר, האם יש הגבלות ועיקולים (צווי מניעה, עיקולים, שיעבודים, הערות אזהרה וכו').

דבר נוסף שחשוב לברר בכל הנוגע לזכויות הקנייניות בדירה יד שנייה הוא מצבו המשפחתי של המוכר :

נשוי –  חשוב לבדוק אם שני בני הזוג רשומים כבעלים, אחרת נצטרך להחתים את בן הזוג שאינו רשום על הסכמה למכור את הדירה. בין בני זוג יכול להיות שיתוף מכוח הלכת השיתוף או חוק יחסי ממון או לחילופין אם יש בין בני הזוג הסכם ממון.

יש לוודא שכל הבעלים הרשומים בין החיים שאם לא כן יש לדאוג להוציא צו ירושה או צו קיום צוואה ולוודא מי כל היורשים, היורשים יירשמו כבעלים ויצטרכו לחתום על הסכם המכר אחרת לא תאושר העברת הבעלות.

בדיקה מי המחזיק בדירה

דבר נוסף שצריך לבדוק לפני שחותמים על הסכם מכר דירה יד שנייה הוא מי המחזיק בדירה. האם הבעלים שמוכר את הזכויות גם מתגורר בה. ככל והדירה מושכרת לצד ג' יש לבחון את הסכם השכירות, ולברר מה מועד הפינוי, מתי הוא מסתיים, האם אחנו מקבלים את הזכויות במועד המסירה המוסכם עם המוכר או שאנחנו מקבלים את הדירה יחד עם השוכרים ומתחילים לקבל מהם את דמי השכירות.

במקרה בו אנחנו אמורים לקבל את הדירה מהשוכרים על מנת להיכנס להתגורר יש לוודא שהמוכר יחתום על סעיף לפיו הוא מתחייב לפעול לפינוי הדירה ובמידת הצורך להגיש תביעה לפינוי מושכר. יש לשים לב שהמוכר צריך להתחייב לפינוי בזמן שאם לא כן יישא בפיצוי בגין כל יום איחור.

2. בדיקת מסמכי הבית המשותף

לפני שחותמים על הסכם לקניית דירה יד שנייה חובה לבדוק את מסמכי הבית המשותף כולל תשריט הבית המשותף, צו הבית המשותף ותקנון הבית המשותף.

את כל המסמכים ניתן לקבל מלשכת רישום המקרקעין (הטאבו)

בדיקת הצמדות לעומת שימוש בשטחים משותפים:

כשאתם רואים דירה שיש בה לכאורה "גינה פרטית", "גג פרטי ומטופח" או "חניה" יוצר מצג שווא כאילו זה חלק מהדירה. בדיקה בנסח הטאבו יכולה לשפוך אור על השטחים המוצמדים לדירה אותה אתם מתכוונים לרכוש, ייתכן מצב בו השטח רשום בכלל כשטח משותף של כל השכנים ולא שטח מוצמד לדירה שבה אתם מתעניינים. לכן, אל תסמכו על המילה של המוכרים – חובה לבדוק בנסח הטאבו ובתשריט הבית המשותף כדי להימנע מאי נעימות וכדי למנוע סכסוכים משפטיים מתישים בעתיד. לפני קניית דירה יד שנייה יש לבצע את הבדיקות בנוגע למצבו המשפטי של הנכס באמצעות עורך דין כדי להימנע מטעויות.

3. בדיקות תכנוניות, חריגות בנייה והתאמה להיתרי הבנייה:

לפני חתימה על הסכם לקניית דירה יד שנייה יש לבחון את המצב התכנוני של הדירה, את ההיתרים והשרטוטים שהם תואמים למצב בפועל.

אם בדירה אותה אתם רוצים לקנות נעשות התאמות, הרחבות ושינויים מבלי שניתן לכך היתר זה נחשב כ "חריגות בנייה". חריגות בנייה לא תמיד נראות באופן גלוי ולכן יש לבדוק את האישורים שהוצאו בגין הדירה. חריגות בנייה עלולות ליצור קשיים ולגרור קנסות שיתגלגלו אליכם.

חריגות בנייה עלולות להקשות ואף להכשיל קבלת משכנתא, להוביל לצווי הריסה, להטלת קנסות, חיוב בארנונה בגין השטח העודף, היטל השבחה ועוד. במקרים חריגים הוא יכול אף להוביל להורדת שווי הנכס בשל הצורך בביצוע עבודות להשבת הבנוי והתאמתו להיתרים.

חשוב להבהיר חריגות בנייה מהוות עבירה פלילית שיכולה לגרור העמדה לדין וסנקציות כבדות.

חריגות בנייה יכולות להיות בצורות שונות: סגירה "תמימה" של מרפסת, בניית מחסן ללא היתר או מחסן שהפך ליחידת דיור הוספת עליית גג או שימוש בגג כמרפסת ועוד.

לפני קניית דירה יד שנייה חייבים לבדוק את הרישום – מה שרואים בעין הוא לא תמיד מה שמאושר ברישום ולכן לא בטוח שהוא המצב החוקי.

הליכים משפטיים או צווי הריסה

יש מצבים שאף הוצאו צווי הריסה או צווי מניעה כנגד הדירה, צווים אלה נרשמים לעיתים בטאבו וניתן לבדוק. ישנם מסמכים שנמצאים ברשות המקומית וניתן לקבל מהם.

זכויות בנייה קיימות בנכס

ישנם מקרים שבדירה ישנה ישנם זכויות בנייה שלא נוצלו. לעיתים הועדה המקומית מוציא מעת לעת תכנית חדשה שמוסיפה זכויות נוספות. מידע זה ניתן לקבל מהועדה המקומית לתכנון ובנייה. כמו-כן, ניתן לבקש מידע בכל הנוגע לשטחים הסמוכים ותכנון בנייה עתידי כדי לוודא שלא מתוכננים שם מבני ציבור או מרכזים מסחריים שיגרמו לעומס של מבקרים, בנייה לגובה שתסתיר נוף שקיים כעת. כן, ניתן לקבל מידע האם זכויות בנייה על גג הן זכויות של בעל הדירה או של כלל הדיירים. ניתן ורצוי להתייעץ עם בעלי מקצוע –  עורך דין, שמאי, אדריכל, מהנדס ועוד כדי לקבל תמונה מקיפה ואמיתית.

בדיקת הדירה לפני הקנייה

זכותכם לדרוש לבצע בדיקה הנדסים באמצעות חברת בדק שזה תחום מומחיותה. חברת הבדק בודקת את מתקני הדירה, ליקויי בנייה, ליקויים הנדסיים, שינויים מבניים שעלולים להביא לסיכון, תשתית החשמל והמים, סדקים בקירות, רטיבות (שלפעמים לא רואים בעין), נזילות, ניקוזים, מפגעים בטיחותיים, מצב הארונות, חלונות ותריסים, מיזוג אוויר, ריצוף וכו'. הבדיקה יכולה לחסוך אי נעימויות בעתיד ויש בה אף להביא להפחתת מחיר הדירה במקרים של ליקויים מהותיים.

 4. המחיר ודרכי המימון

לפני קניית דירה יד שנייה יש לבצע בדיקה שהמחיר אותו אתם נדרשים לשלם הוא מחיר הוגן. ניתן לברר את השווי הריאלי של הדירה באמצעות שמאי מקרקעין, מכרים, מתווך דירות הבקיא באזור בו נמצאת הדירה.

אפשרות נוספת שקיימת כיום באמצעות אתר מדל"ן, אתר המפרסם את העסקאות שדווחו לרשות המיסים, כך ניתן לדעת בוודאות בכמה נמכרו דירות בסביבה של הדירה אותה אתם מעוניינים לרכוש.

יש לבחון שהמחיר ראוי והוגן אך לא פחות חשוב לוודא שיש לכם את האמצעים לממן את קניית הדירה על מנת לא להגיע למצב של הפרת הסכם. יש לבדוק עם בנק למשכנתאות אישור עקרוני, את גובה ההחזרים ואת המועד בו תוכלו לקבל את הכספים, יש לבחון מה ההון העצמי שיש לכם ואת פריסת התשלומים בה תוכלו לעמוד. יש לזכור שאי עמידה בלוח התשלומים שנקבע בהסכם עלול להביא להפרת חוזה ובמקרה חריג אף לביטולו. במקרה של ביטול ההסכם נדרשים לשלם פיצוי מוסכם בגובה של 10% מערך הדירה.

5. מס רכישה

רכישת דירה כרוכה בתשלום מס רכישה. ישנם מקרים שבהם יש לקונה פטור או הקלה.

מס הרכישה משלום לפי מדרגות מס שמשתנות מעת לעת. שיעורי המס משתנים בהתאם לנסיבות אישיות של הקונה.

מס הרכישה על דירה ראשונה הוא מס בשיעור מופחת ואילו על דירה שנייה אין פטורים ומשלמים מס החל מהשקל הראשון. אדם שיש ברשותו דירה ומתכוון למכור אותה בתוך זמן קצוב יכול להיחשב כקונה דירה ראשונה (דירה יחידה) ולהנות מהפטור שניתן לבעל דירה יחידה.

שיעורי המס לדירה יחידה

מדרגה ראשונה – עד 1,978,745 ₪ לא ישולם מס רכישה, החל מ-16.01.2024 ועד 15.01.2028.

מדרגה שנייה – על חלק השווי שמעל 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ ישולם מס בשיעור 3.5%, החל מ-16.01.2024 ועד 15.01.2028.

מדרגה שלישית – על חלק השווי שמעל 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ ישולם מס בשיעור 5%, החל מ-16.01.2024 ועד 15.01.2028.

מדרגה רביעית – על חלק השווי שמעל 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ ישולם מס בשיעור 8%, החל מ-16.01.2024 ועד 15.01.2028.

מדרגה חמישית – על חלק השווי שמעל 20,183,565 ₪ ישולם מס בשיעור 10%, החל מ-16.01.2024 ועד 15.01.2028.

שיעורי המס לכל דירת מגורים מעבר לדירה הראשונה

שיעורי המס המעודכנים החל מ-16.01.2024 ועד 31.12.2026:

מדרגה ראשונה –  על דירה ששוויה עד 6,055,070 ₪  ישולם מס בשיעור 8%.

מדרגה שנייה – על החלק שעולה 6,055,070 ₪  ישולם מס בשיעור 10%.

לפני קניית דירה יד שנייה יש לבצע את הבדיקות הנדרשות, להתייעץ עם עורך דין ולזכור לא לחתום על זכרון דברים. זכרון דברים יכול להיות מסמך מחייב ולכן דינו כדין חוזה. ככל ותתחייבו בטרם עריכת הבדיקות ומבלי שעורך דין מטעמכם בדק את הדברים אתם עלולים להיקלע לעסקה לא טובה שעלולה לגרור הליכים משפטיים ארוכים.