דירת מגורים או כל נכס נדל”ן הינו נכס יקר. כאשר אדם מחזיק בבעלותו נכס נדל”ן ומעוניין להשכיר אותו הוא נדרש לסכם את פרטי השכירות, חובות וזכויות השוכר בטרם ימסור את המפתחות והחזקה בנכס לצד ג’.
כמו כל עסקה, גם ובעיקר בנכס נדל”ן אסור להקל ראש ויש לנסח חוזה שכירות בקפידה ובאמצעות עורך דין המתמחה בכך. יש לשים לב לכל הסוגיות הכרוכות בכך ולכל המקרים אליהם צפויים להגיע במהלך תקופת השכירות.
ההסכם חייב לתת מענה למצבים בהם תתעוררנה מחלוקות וחלילה הפרות מצד השוכר.
תפקידו של עורך הדין הוא ניסוח ההסכם אולם בנוסף, עורך דין מקצועי ומתמחה בתחום מבצע בדיקות חשובות לגבי יכולות השוכר, וממליץ על הבטוחות הנדרשות בהתאם לטיב הנכס המושכר.
ובסופו של דבר, יום לפני הדיון בבית המשפט פנה הבנק בבקשה לסלק את התביעה ובלבד שנוותר לו על תשלום הוצאות שכר הטרחה שנגרמו לערב!
התביעה בוטלה ור. יכול היה לחזור לחיות את חייו ללא ענן התביעה שמרחף מעל לראשו.
אז איך קרה הדבר שהבנק חזר בו מהתביעה? מוזמנים לצפות בסרטון הקצר.
פרטים, מסמכים ובטחונות שיש לבקש מהשוכר לפני חתימה על חוזה שכירות?
בדיקות אודות השוכר, דרישת המסמכים הנכונים יכולים לצמצם את האפשרות שניקלע למצב בו הדייר הופך לדייר בעייתי ומפר.
יש לוודא כי השוכר אינו מצוי ברשימת המוגבלים באמצעים, שאין הליכי חדלות פירעון כנגדו, חשוב לוודא שלשוכר הפוטנציאלי חשבון בנק פעיל שאינו מוגבל.
נוסף על ההמחאות בגין דמי השכירות יש להחתים את השוכר על שטר חוב כביטחון למילוי התחייבויותיו ובמקרים מסוימים, ניתן לבקש מהשוכר להמציא ערבים שיחתמו על שטר ערבות נלווה לחוזה לצורך מילוי התחייבויותיו במסגרת חוזה השכירות.
אלו בדיקות רקע יש לבצע לגבי שוכר לפני חתימה על חוזה שכירות?
כאמור, יש לבצע מספר בדיקות בסיסיות – בדיקה במרשם המוגבלים באמצעים או ברשימת המשתמטים מתשלום חובותיהם, שאין כנגד השוכר תיק חדלות פירעון. במקרים מסוימים כדאי אף לבצע בדיקה במרשמי BDI כדי לקבל מידע שלם.
מהן התחייבויות המוטלות על השוכר?
חוזה שכירות צריך להסדיר את חובות השוכר מחד ואת זכויות המשכיר מאידך.
בין היתר חוזה השכירות צריך להגדיר את גובה דמי השכירות החודשי, החובה לשלם את ההוצאות השוטפות הכרוכות באחזקת הדירה: ארנונה, מים, גז, חשמל, וועד בית וכו’. יש לקבוע מהן זכויות המשכיר ככל והשוכר לא משלם את דמי השכירות או את ההוצאות השוטפות.
יש להתייחס למצב בו השוכר מבקש לבצע שינויים בדירה, החובה לשמור על כללי שכנות כמו שקט והתנהלות סבירה. מועד תחילת וסיום תקופת השכירות, האם לשוכר יש אופציה להאריך את השכירות ובאילו תנאים. החובה להשיב את הדירה כשהיא במצבה הנוכחי ועוד.
על מנת להגן על המשכיר ועל הנכס אותו הוא מוסר לשוכר יש להקפיד לכלול את כל החובות וההגנות כדי להימנע ממצבים לא נעימים וכדי להקל, במידת הצורך, על פעולות הנדרשות לשם פינוי השוכר מהמושכר.
מה עושים כאשר לא קיים חוזה שכירות?
חוזה השכירות נועד להגן הן על השוכר והן על המשכיר, אולם יש צורך לקבוע בו את מנגנוני ההגנה על בעל הנכס. קיימים מקרים שמסיבות שונות אין חוזה שכירות כתוב בין הצדדים, כך שתנאי השכירות מתקיימים מכוח ההוגנות והיושר בין שני הצדדים.
מצב זה אינו מצב אידיאלי היות ובמקרה של חוסר הסכמה או וויכוח קשה להכריע מי מהצדדים צודק, קשה יותר לפתור את הבעיות בין הצדדים שכן, לא ניתן להוכיח מה היה הסיכום בזמן אמת ובמקרים רבים הוויכוח נובע מאי הבנה או פרשנות שגויה של אחד הצדדים.
כמובן שגם במקרה כזה של דייר שלא משלם את דמי השכירות, ניתן לפעול בתביעה של פינוי מושכר.
על אף שעפ”י חוק ניתן לפעול כנגד השוכר מיידית, כדאי להודיע לשוכר מראש על ההפרה וכי עליו לפנות את הדירה תוך פרק זמן מסוים ובמידה ולא יפנה את המושכר, ניתן יהיה לפעול כנגדו בהליך לפינוי מושכר. ייתכן שהתראה כזו תביא לפתרון הבעייה.
כיצד נמנע מקרים של פינוי דיירים בשכירות?
כאשר בין הצדדים יש חוזה שכירות שערוך כנדרש ומסדיר את יחסיהם המשפטיים של השוכר והמשכיר בצורה טובה ומפורטת הדברים ברורים יותר וניתנים לאכיפה בקלות יחסית. ככל שעניינים מסוימים לא ברורים בהסכם הדבר מביא למחלוקות ומחריף את מערכת היחסים.
ביצוע בדיקות מקדימות אודות השוכר הפוטנציאלי, יש בה כדי להקטין את הסיכוי שהוא ייקלע למשבר כלכלי שיביא למצב של אי תשלום שכר הדירה.
על שוכר הדירה לקרוא את ההסכם היטב כדי לעמוד מקרוב על זכויותיו והתחייבויותיו ובכך להימנע ממצב שהוטלו עליו מטלות או חובות שלהן הוא לא מסכים ושההסכם מגן גם על זכויותיו.
טוב יעשו בעלי נכסים שבידם דירות אותן הם מבקשים להשכיר לאדם שאינם מכירים, לפנות לעורך דין שעוסק בתחום המקרקעין, בכדי שיערוך עבורם חוזה שכירות שיגן עליהם ועל הדירה אותם הם עומדים להשכיר. חשיבות רבה יש לניסוח ההסכם כך שיגן על בעל הנכס במקרה שנדרש פינוי הדיירים.
במעמד חתימת ההסכם הכל נראה ורוד, ההסכם צריך לתת מענה בממרים לא נעימים שבאותה עת קשה לחזות. עו”ד המתמחה בתחום וערך כבר הסכמי שכירות יודע לצפות מצבים להם נדרש מענה וזאת מניסיונו בתיקים אחרים.
יש לכלול סעיף המדבר על יכולת הצדדים לבטל את ההסכם ומה קורה במקרה של אי פינוי הדירה בזמן.
עו”ד יוסף עזרא, עתיר ניסיון בתחום ההסכמים במקרקעין ובתחום פינוי מושכר, וניסיונו זה בא לידי ביטוי בהסכמים אותם הוא מנסח עבור לקוחותיו תוך דאגה לזכויותיהם המשפטיות.
חשיבות הביטחונות
לביטחונות והערבויות אותן נקבל מהשוכר במעמד חתימת ההסכם חשיבות רבה.
ככל והשוכר יפסיק לשלם את דמי השכירות כנדרש, או ככל וישאיר חובות פתוחים בעירייה, חברת החשמל, תאגיד המים וכו’ יכול המשכיר להשתמש בביטחונות שניתנו לו בעת חתימת ההסכם לטובת כיסוי חובות אלה.
הביטחונות יכולים להיות באמצעות שיקים חתומים ופתוחים בהם ניתן למלא את פרטי הנושה או כדי לשלם את הפרשי שכר הדירה אותם לא שילם השוכר. הדרך הטובה ביותר היא החתמה על שטר חוב ועליה להחתים גם ערב אחד לפחות.
המשכיר יוכל לעשות שימוש בשטר או בשיק, למלא את הסכום הנדרש ולפדות את התשלום. ככל והתשלום יחזור ולא יכובד ניתן יהיה להגישו לביצוע באמצעות ההוצאה לפועל.
במקרה כזה על המשכיר להודיע לשוכר באופן מפורש ובכתב על יתרת החוב ועל עצם כוונתו להפקיד את השטר או השיק. ולנקוב בסכום הגבייה שילווה בהפקדת השיק. ככל ונדרש יש להודיע לשוכר על עצם ביטול ההסכם איתו ועל כך שהחל ממועד הביטול הוא מתגורר במושכר ללא הסכם וללא אישור, דבר שיש בו כדי לגרום לשוכר מאי נעימות ונזקים מיותרים.
