דיירים סרבנים עד כמה שזה יכול להישמע מוזר, קיימים כמעט תמיד בשלב הראשון של פרויקט פינוי בינוי.
כך, בעוד שרבים יותר נוטים לראות באפשרות להצטרף אל הליך של התחדשות עירונית כסוג של "זכייה בלוטו", עדיין תמיד יהיו מי שיכנסו תחת הקטגוריה של סרבנות דיירים והסיבות לכך מגוונות.
חשוב לדעת כי כדי שפרויקט פינוי בינוי יקרום עור וגידים, יש צורך לקבל את ההסכמה של רוב הדיירים במתחם. הדרישה הראשונית עומדת על כ-67% מהדיירים (הרוב הדרוש), ועל מנת להבטיח שהפרויקט יוכל להמשיך ולהגיע לסיומו, יש צורך בהגעה ל-100% הסכמה של הדיירים, בשלב מתקדם יותר של ההליך.
אך מה עושים במידה וקיימת סרבנות דיירים, וכיצד ניתן להתמודד עם ההתנגדות שלהם?
לשם כך נעזרנו בעורך הדין יוסף יוסי עזרא, אשר משרדו מתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי בינוי. במאמר תמצאו מספר פתרונות שונים למצבים כאלה ואחרים שבעזרתם ניתן להתמודד עם דיירים סרבנים.
פרויקט פינוי בינוי - שלב ההתנעה
עוד לפני שנגיע אל ענייני דיירים סרבנים, חשוב להבין כיצד ההליך מתחיל בצורה מסודרת.
במידה ויש היתכנות לצאת להליך של התחדשות עירונית, בשלב הראשון יש לקיים אספת דיירים שבה יתקיים דיון על הפרויקט המוצע.
במעמד הזה, הדיירים צריכים לבחור נציגות דיירים שתייצג אותם לאורך כל התהליך. הנציגות חייבת להיבחר ברוב של לפחות 51% מהדיירים, והיא זו שתשמש כגוף המרכזי לקבלת החלטות בשם כלל הדיירים, לגבי ההליך אך אין בה כדי לחייב מי מהדיירים לחתום על ההסכם.
כל דייר יכול להעמיד את עצמו לבחירה, אין שום קריטריונים אלא שמדובר במי שמתגורר במתחם בדירה שבבעלותו. כן מומלץ כי הדיירים יהיו בקיאים מעט יותר בהליך של פינוי בינוי, שיש להם את הזמן הפנוי להתעסק בפרויקט במשך מספר שנים וכד', אם כי לא מדובר בהשקעה של שעות רבות ורצופות.
בחירת עורך הדין שייצג את בעלי הזכויות
לאחר בחירת נציגות הדיירים, מתבצע הליך של בחירת עורך הדין שילווה את הפרויקט ויהיה נציגם של הדיירים מול החברה היזמית.
עורך הדין מתמנה על ידי הנציגות והוא מקבל מידם את האחריות לייצג את הדיירים בכל ההיבטים המשפטיים של הפרויקט. הנציגות היא זו שחותמת לעורך הדין בשלב זה על ייפוי הכוח כדי שיוכל לפעול בשמם.
בין היתר תפקידו של עורך הדין כולל את ליווי הנציגות והדיירים בהכנת המכרז, ניסוח הדרישות וההסכמות הרצויות מצד הדיירים, פנייה ליזמים לצורך קבלת הצעות ועוד.
כדאי לדעת כי מי שמשלם את שכרו של עורך הדין אשר נבחר לייצג את הדיירים זו החברה היזמית שתזכה לבצע את הפרויקט.
האם לעורך הדין תהיה נגיעה בכל הנוגע לסרבנות דיירים? התשובה היא כן וכבר נפרט על כך.
מכרז יזמים
בחלק מהמקרים הנוגעים להליך של התחדשות עירונית, אפשר וחברות בניה ויזמות יהיו אלה שיפנו אל דיירי מתחם מסוים ויעניינו אותם באפשרות הזו, לאחר שלמדו כי ישנה היתכנות מצד הרשות המקומית כי אותו אזור יעבור הליך של התחדשות עירונית.
כמו כן אפשר וזו תהיה יוזמה של הדיירים עצמם, לברר מול העירייה המקומית האם מתחם המגורים שלהם יכול להיכנס לפרויקט של פינוי בינוי, בין בעצמם ובין באמצעות עורך הדין שייבחר על ידם, ואז לפנות אל היזמים עצמם.
ככלל, ככל והיזמים הם אלה שפונים אל בעלי הדירות מומלץ לא לחתום על מסמך מכל סוג שהוא לפני שנבחרה נציגות ומונה עורך דין. יזמים רבים נוהגים להחתים את הדיירים על מסמך "נון שופ" אשר נותן לאותו יזם בלעדיות למשך תקופה של כשנה, בתקופה זו לא ניתן יהיה להראות את המתחם ליזמים אחרים כדי לקבל הצעה מסחרית. ככל שיותר דיירים יחתמו על מסמך כזה הרי שהמתחם כולו יינעל בבלעדיות והתמורות שצפויות להתקבל נמוכות מאשר התמורות שיתקבלו בהליך מסודר.
עורך הדין יוסי עזרא, המתמחה
בתחום הנדל”ן ובעיקר בתחום ההתחדשות העירונית במסלול של פינוי בינוי מסביר: "כך או אחרת, המטרה בשלב הזה הוא לערוך מכרז יזמים. מדובר בהליך שקוף שנועד לבחור את החברה היזמית המתאימה לבצע את הפרויקט. לשם כך עורכים סקירה של מספר פרמטרים לפיהם אפשר יהיה לקבל החלטה מושכלת מי היזם שכדאי לבחור בו.
במכרז עצמו היזמים יצטרכו להציג בפנינו את ניסיונם, היכולות הכלכליות ולהשיב לכל הפרמטרים שפורטו במכרז כך שמראש תוכלו לדעת מה התמורה אותה הם מציעים, מה הערבויות ומה הצעתם מבחינת לוחות הזמנים, כך שאפשר יהיה לוודא כי הם עומדים בדרישות שהעמידה נציגות הדיירים. כמו כן אנו נבדוק את החוסן הפיננסי של כל יזם, כדי להיות בטוחים כי הוא יוכל לעמוד במימון וביצוע הפרויקט כולו, תוך כדי עמידה בכל ההתחייבויות. על פי הקריטריונים שיעלו, נבחר את היזם שהציג את הנתונים הטובים ביותר".
לאחר בחירת היזם, עורך הדין מתחיל לנהל מו"מ משפטי על כל התנאים ונוסח ההסכם. ההסכם הינו הסכם מפורט ומבטיח את ההתחייבויות והזכויות של בעלי הדירות וכן את התחייבויות היזם, בתום הליך ניהול המו"מ עורך דין הדיירים מעביר לנציגות , טיוטת ההסכם להערות ותיקונים אותם ינסו להכניס לנוסח הסופי. לאחר אישור הנציגות את נוסח ההסכם כלל בעלי הזכויות יוזמנו לכנס דיירים כאשר כל דייר נדרש לחתום על ההסכם על מנת לקדם את הפרויקט. בנקודה הזו אנו מגיעים אל הנושא של סרבנות דיירים.
התמודדות עם דיירים סרבנים
נגד הדיירים המסרבים לחתום ולהצטרף לפרויקט של התחדשות עירונית, ניתן לפתוח בהליך אשר יבטיח את התקדמות הפרויקט למרות סירובם של אותם דיירים.
במידה וישנן התנגדויות מצד הדיירים בשלב מוקדם יותר או מיד לאחר בחירת החברה היזמית, חשוב לפעול בצורה חוקית ואפשר לעשות שימוש בכלים משפטיים המאפשרים להתמודד עם סרבנות דיירים, אך בחלק מהמקרים לא צריך להגיע לפן המשפטי, אלא ניתן לפתור זאת בדרך אחרת.
"החוכמה היא לא ללכת ראש בראש מול דיירים סרבנים, אלא להבין מדוע הם מסרבים לצאת להליך שהתמורות שלו משנות חיים. לכן אחד מהפתרונות שאנו מעלים על הפרק עוד לפני הליכה אל עבר צעדים משפטיים כאלה ואחרים, הוא להדריך את נציגות הדיירים כיצד לשוחח קודם עם הדיירים הסרבנים ולנסות להבין מהם מה בעצם מקור ההתנגדות, כאשר עורך הדין מלווה את ההליך ומשבי לשאלות שמפרקות את החששות במקרים רבים.
מהניסיון שצברנו למדנו כי לא פעם הסרבנות טמונה בחששות ופחדים טבעיים לגמרי, בכל זאת מדובר בהליך בו למשך מספר שנים על הדיירים לעזוב את הדירה שלהם ולעבור להתגורר בשכירות במקום אחר. לעיתים הסרבנות נוצרת בגלל חוסר הבנה של התהליך. זה נכון בעיקר בכל הנוגע לדיירים שהשפה העברית היא לא שפת האם שלהם. לכן כדאי מאוד כי נציגות הדיירים תהיה מורכבת גם מדוברי שפות נוספות, רוסית, אמהרית אנגלית ועוד.
משרדנו כמובן מלווה את הנציגות ואת הדיירים בכל ההליך כך עורך הדין יושב עם דיירים שרוצים להבין או לשאול שאלות ובמקרים רבים סירובם לחתום על ההסכם יורד מסדר היום והם נצטרפים למעגל החותמים.
במידה וישנם דיירים דוברי שפות שונות, גם היזם צריך להנגיש להם את המידע בשפת האם שלהם, ולוודא כי ההצעות והחוזה יתורגמו לשפות המדוברות ולהסביר להם את כל התהליך בצורה ברורה ומובנת", עו"ד יוסיף עזרא מחדד את הנקודה.
דיירים סרבנים – הפן המשפטי
בפרויקט פינוי בינוי הדיירים נהנים מהשבחת הנכס. ערך הדירה שלהם עולה פי 2 או יותר, נוסף לפן הכלכלי, הם זוכים לשדרוג ברמת ואיכות החיים הם מקבלים דירות חדשות עם מעלית, לובי מודרני, חנייה תת-קרקעית, תשתיות חדשות, חדר ממ"ד, בניין חדש שעומד בתקנים של רעידות אדמה, מחסנים ותמורות נוספות.
למרות זאת יהיו מי שיסרבו לכל הטוב הזה וכפי שציינו קודם לכן, הסיבות לכך מגוונות. במקרים רבים, היזם יכול למצוא פתרונות שיניחו את דעת הדיירים הסרבנים כדי להימנע מהליכים משפטיים ולרתום אותם לקידום הפרויקט.
במקרים של דיירים מעל גיל 70, החוק מאפשר להם לצאת מהפרויקט בשלב מוקדם יותר של הפינוי, ולקבל תמורה כספית בערך של הדירה החדשה.
לצורך הדוגמה, לו קודם לפרויקט ערך הדירה בשוק עומד על 1.2 מיליון שקלים, דיירים שמלאו להם 70 יכולים לקבל צ'ק בסך 2.5 מיליון שקלים.
"מאחר ובחלק גדול מהמקרים מי שמסרבים הם בני הגיל השלישי, שמבחינתם אין כל בעיה להמשיך ולהתגורר בדירה הישנה, הקטנה יותר, , זו שהם התרגלו אליה והשינוי גורם להם לחשש, היזם יכול להציע להם כי במקום לקבל דירה גדולה יותר בסיומו של הפרויקט, הם יכולים לבחור לקבל דירה קטנה יותר ואת היתרה הכספית לקבל אל חשבון הבנק.
עורך הדין יוסי עזרא מוסיף כי הדיירים הללו יכולים לבחור לקבל 2 דירות קטנות, כאשר באחת מהן הם יוכלו להתגורר ואת השנייה להשכיר ולקבל על כך תשואה פסיבית. בנוסף היזם יעמיד בפניהם את האפשרות לעבור לדיור מוגן כאשר הוא זה שמשלם על המעבר ועל המגורים עצמם".
כל החלופות הללו נועדו להקל על הקשישים ולסייע להם בתהליך המעבר, בין אם הם בוחרים להישאר בפרויקט או מבקשים לעזוב אותו, כאשר המטרה כמובן היא להסיר את החששות ולבטל את הסרבנות שלהם.
דיירים סרבנים – הצעות היזם
על דיירים סרבנים לדעת כי החוק מספק כלים משפטיים להתמודדות עם הסרבנות, כדי להבטיח את הצלחת הפרויקט.
במידה ונציגות הדיירים או היזם לא הצליחו לשכנע דיירים שבוחרים להתנגד לביצוע הפרויקט, היזם עצמו יהיה זה שיפתח בהליך משפטי כדי להתמודד עם ההתנגדויות שעלו.
ככל והושג הרוב הדרוש 67% מבעלי הזכויות חתמו על ההסכם רשאי היזם לפתוח בהליכים משפטיים כנגד הדיירים הסרבנים.
בין היתר הדברים יובאו לדיון בפני המפקחת על הבתים המשותפים מטעם רשם המקרקעין. המפקחת היא זו שעוסקת בכל העניינים הנוגעים לסכסוכי שכנים בבתים משותפים, ובמסגרת תפקידה היא דנה גם במקרים של דיירים סרבנים המביעים לפרויקטים של פינוי בינוי.
במסגרת הדיון, על הדיירים הסרבנים להציג בפני המפקחת את טענותיהם, להסביר ולנמק מדוע הם מתנגדים לפרויקט.
במידה והטענות נדחות, המפקחת תציע שתי אפשרויות. הראשונה היא שהדייר הסרבן יחזור בו ויחתום על ההסכם, או שהיא תסמיך את עורך הדין המייצג את הדיירים שיחתום בשמו על ההסכם והכל בתוך זמן קצוב.
למעשה עד היום לא היה מקרה בו המפקחת מטעם רשם המקרקעין קיבלה טענות של דיירים סרבניים, מאחר והליך התחדשות עירונית לא מטיב רק עם הדיירים במתחם, אלא הסביבה כולה מרוויחה מכך.
בפרויקט של התחדשות עירונית נבנים גם אזורי מסחר, פארקים ירוקים ותשתיות חדשות באזור ומספר הדירות גדל כך שהקרקע מנוצלת בצורה מיטבית בעיקר בימים אלה בהם קיים מחסור בדירות, כך שמדובר באינטרס ציבורי רחב הרבה יותר.
הבהרה חשובה, בערעור שהוגש לבית המשפט על החלטת המפקחת על הבתים המשותפים באחד התיקים בהם היא דנה, קבע בית המשפט רף גבוה במיוחד לבחינת טענות הדיירים הסרבנים כך שבדיון ייבחן האינטרס של הדייר הסרבן לעומת טובת המדינה בראיה של הצורך בהתחדשות עירונית להיצע הדירות ובעיקר מבחינה בטחונית לאור האיומים הביטחוניים ורעידות האדמה הצפויות לגרום לנזקים כבדים.
סיכום
תהליך פינוי בינוי הוא הליך מורכב הדורש את הסכמתם של רוב הדיירים, אך באמצעות שקיפות, תיאום ותמריצים כלכליים, ניתן להשיג את ההסכמה הנדרשת ולבצע את הפרויקט לטובת כלל הדיירים.
במקרה של סרבנות דיירים, החוק מספק כלים משפטיים להתמודד עם הסרבנות וקיום הפרויקט בהתאם לאינטרס הציבורי.
משרדו של עורך הדין יוסף יוסי עזרא מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית ופרויקטים של פינוי בינוי בכל רחבי הארץ, ומייצג כיום בעשרות מתחמים למעלה מ 1,500 בעלי דירות, ולאורך השנים ביצירתיות מרשימה הוא הצליח לפתור בעיות רבות שהעמידו דיירים סרבנים.
צוות המשרד ישמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה ובקשה הנוגעת לפרויקט התחדשות עירונית בכלל וסרבנות דיירים בפרט, כך שניתן יהיה להבטיח כי הפרויקט יתקדם בצורה חלקה ונכונה, תוך שמירה על זכויות הדיירים והבאת תועלות כלכליות וחברתיות רבות.
ככל ואתם מעוניינים לבחון את האפשרות לקדם הליך פינוי-בינוי בבניין בו אתם מתגוררים, ניתן להגיע לאספת דיירים ולתת הסבר ומענה לשאלות ללא כל התחייבות.