פרויקט התחדשות עירונית מהווה כיום את אחד הכלים המרכזיים לשיפור איכות החיים על כך אין עוררין, בעיקר באזורים בהם התשתיות והמבנים ישנים וזקוקים לשדרוג. מאחר ומדובר בפרויקט ענק בן מספר שנים, כזה המשפיע על חייהם של הדיירים באופן מיידי, הבחירה ביזם שעתיד להוציא לפועל את התוכנית היא ההחלטה החשובה ביותר שעומדת בפני הדיירים.
במאמר זה נעזרנו בשירותיו של עורך הדין יוסף עזרא אשר משרדו מתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי בינוי, על מנת להרחיב על הקריטריונים המרכזיים לבחירת יזם להתחדשות עירונית, כך שתוכלו להבטיח שתקבלו את היזם המקצועי, המנוסה והמתאים ביותר לפרויקט שלכם.
ניסיון קודם הוא הכרחי ועל ההבדל בין בנייה רגילה להתחדשות עירונית
אחד מהשיקולים המרכזיים בבחירת יזם לביצוע פרויקט הוא הניסיון שלו בתחום, כאשר חשוב מאוד להבחין בין ניסיון כללי בתחום הבנייה לבין ניסיון ספציפי בהתחדשות עירונית. מדוע? בנייה על קרקע פנויה הוא תחום אחד, אך התמודדות עם פרויקט של פינוי בינוי הוא עניין אחר לחלוטין.
כיצד זה בא לידי ביטוי? בנייה על קרקע פנויה מתייחסת להקמה של מבנה חדש על שטח ריק כאשר אין מגבלות של תשתיות קיימות או דיירים נוכחיים. לעומת זאת, התחדשות עירונית כוללת פרויקטים שבהם יש צורך להרוס מבנים ישנים באזורים מאוכלסים ולבנות במקומם בנייני מגורים מחדש, תוך התמודדות עם אתגרים ייחודיים כמו פינוי הדיירים, התאמת התכנון לתשתיות קיימות ועוד. כך בעוד שבנייה רגילה מתחילה מאפס, התחדשות עירונית דורשת גמישות וניהול מורכב הרבה יותר.
לכן ליזם שמבין את האתגרים הייחודיים של פרויקטים להתחדשות עירונית ומי שיש לו ניסיון בפרויקטים הללו יהיה יתרון גדול, מכיוון שהוא יוכל להתמודד בצורה טובה הרבה יותר עם כל המכשולים שעלולים לצוץ בדרך.
איתנות פיננסית – הרבה מעבר לרווחים
פרויקט התחדשות עירונית מצריך משאבים פיננסיים רבים, לכן חשוב שליזם תהיה היכולת הכלכלית לממן את הפרויקט לכל אורכו, ללא עיכובים או בעיות כלכליות שיכולות להשפיע על לוח הזמנים והאיכות של הפרויקט.
כך שבהליך בחירת היזם לפרויקט שלכם, וודאו כי יש בידיו הוכחות לאיתנות פיננסית. כיצד עושים את זה? עורך הדין יוסף עזרא מסביר:
“ניתן לבקש דוח BDI או דוח כספי שיבדוק את החוסן הכלכלי של היזם. בנוסף, אפשר לבקש לראות אישור מבנק שמכיר את היזם ונותן לו ליווי בנקאי לפרויקט. הבעת האמון של הבנק יכולה להוות אינדיקציה מצוינת לכך שהיזם רציני ושיש לו גיבוי כלכלי מספק. למרות שהיזם אינו מחויב לבחור בבנק ספציפי לליווי, עצם קיומו של ליווי בנקאי מעיד על כך שהוא פועל בשקיפות, באחראיות ובמסירות לפרויקט”.
אמינות וגמישות – קירות לא משוחחים, אנשים כן
פרויקט התחדשות עירונית אינו רק עניין של מבנים ותכנון אדריכלי, אלא הוא בראש ובראשונה תהליך חברתי שמערב את הדיירים, הקבלנים והיזמים גם יחד. קירות אינם מדברים, אנשים כן, כשבחירת יזם גמיש, קשוב ואנושי היא קריטית להצלחת הפרויקט.
כמו כן חשוב לבחור ביזם שאינו רואה בפרויקט רק דרך להרוויח, אלא שהוא מונע מרצון אמיתי לשפר ולשדרג את חייהם של הדיירים.
“יזם שמתנהל בגמישות וביושר יוכל להתמודד עם בעיות בלתי צפויות שיכולות להתעורר במהלך פרויקט מורכב כמו זה של התחדשות עירונית. האם הוא מוכן לנהל שיח פתוח עם הדיירים? האם הוא מסוגל להקשיב לחששות ולבצע שינויים כאשר אלה נדרשים? אלו ועוד הם דברים שהדיירים צריכים לבדוק. התנהלות שקופה ומתחשבת יכולה להיות הסימן לכך שהיזם לא רק מוכן ורוצה לבצע את הפרויקט, אלא גם מחויב להצלחה שלו ולרווחת הדיירים”, עורך הדין יוסף עזרא חידד את הדברים.
בדיקת המוניטין – האם ניתן לסמוך על היזם?
המוניטין של היזם בשוק הוא אחד המדדים החשובים ביותר שיכולים להעיד על האמינות שלו ועל איכות הפרויקטים שהוא הוציא לפועל בעבר.
ישנן מספר דרכים לבדוק את המוניטין של יזם, ועל הבדיקה האפקטיבית ביותר עורך הדין יוסף עזרא מספר: “הדבר הקל והפשוט ביותר לעשות הוא לשוחח עם דיירים מפרויקטים קודמים שהיזם ביצע. הדיירים הללו יוכלו לשתף בחוויותיהם האישיות, למשל האם היזם עמד בכל ההתחייבויות שלו? האם הוא השאיר מאחוריו בעיות שלא נפתרו? האם הבנייה הייתה איכותית? לדיירים הללו אין אינטרס שלא להגיד את האמת, אלא את בדיוק מה שחשו כאשר התנהלו מול היזם.
מעבר לכך, אפשר לחפש ולדלות מידע על היזם גם ברשתות החברתיות השונות ובגוגל. כדאי לחפש שם המלצות או דיווחים על בעיות כגון עיכובים בפרויקטים קודמים של היזם. ניתן גם לבקש רשימת ממליצים מהיזם עצמו, אמנם היזם עשוי לספק ממליצים חיוביים, אך שיחה אישית עם דיירים יכולה לתת לכם תמונה אמיתית ומדויקת יותר על איך נראה פרויקט התחדשות עירונית בפועל”.
איכות הצוות המקצועי והקבלן המבצע
נתון חשוב נוסף שצריך לקחת בחשבון הוא שהיזם אינו פועל לבד. מאחוריו עומד צוות מקצועי רחב הכולל מהנדסים, אדריכלים, קבלנים ועובדים נוספים. לכן חשוב לבדוק את איכות הצוות המקצועי ובמיוחד את הקבלן המבצע, מאחר והוא זה שאחראי על איכות הבנייה, עמידה בזמנים וטיפול בתקלות.
“אם ליזם יש גם רישיון בנייה ג’5 המאפשר לו לבצע פרויקטים גדולים יותר, זהו יתרון נוסף. כי הרישיון הזה מעיד על כך שהיזם עומד בתנאים רגולטוריים מחמירים ונמצא מתאים לביצוע פרויקטים בקנה מידה רחב”, עורך הדין יוסף עזרא הוסיף נקודה חשובה.
ומה עושים במקרה בו היזם אינו הקבלן המבצע?
“קודם כל במשא ומתן של הדיירים מול היזם, כדאי לבדוק האם לדיירים יש זכות וטו על זהות הקבלן, ואם לא אז לבקש להכניס את הסעיף הזה אל תוך החוזה. כך הדיירים יוכלו לוודא כי ייבחר קבלן איכותי המתאים לביצוע הפרויקט בשטח”, עורך הדין יוסף עזרא הסביר.
ביטוחים ואחריות – כדי שתוכלו לישון בשקט בלילה
“פרויקטים של התחדשות עירונית נושאים עמם סיכונים שונים, לכן חשוב לוודא כי היזם מחזיק בכל הביטוחים הנדרשים. ביטוחים כמו ביטוח אחריות מקצועית, ביטוח צד ג’ וביטוחים נוספים מהווים שכבת הגנה עבור הדיירים והיזם כאחד.
בנוסף, חשוב לוודא מה יהיה משך זמן האחריות שהיזם מספק לאחר סיום הבנייה, כאשר אחריות זו יכולה לנוע בין שנה למספר שנים, בהתאם למפרט. אחריות מדויקת תאפשר לדיירים לקבל טיפול מהיר ואחראי במידה ויתגלו ליקויים או בעיות בבנייה לאחר סיום הפרויקט”, עורך הדין יוסף עזרא הוסיף מידע חשוב נוסף שכדאי לקחת בחשבון.
משרדו של עורך הדין יוסף עזרא מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית ופרויקטים של פינוי בינוי בכל רחבי הארץ. המשרד מייצג כיום למעלה מ-1,500 בעלי דירות בעשרות מתחמים שונים, תוך הצגת יכולות מרשימות בפתרון בעיות מורכבות.
צוות המשרד ישמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה ובקשה הנוגעת לפרויקט התחדשות עירונית וללוות אתכם החל משלביו הראשונים, כדי להבטיח שהפרויקט יתקדם בצורה חלקה ונכונה, תוך שמירה על זכויות הדיירים והבאת תועלות כלכליות וחברתיות רבות.
רוצה לבחון את האפשרות לקדם פרויקט התחדשות עירונית ( פינוי בינוי) בבניין בו יש בבעלותך דירה? צוות המשרד יגיע לאספת דיירים ויעניק הסברים ומענה לשאלות ללא כל התחייבות.