חוזה מהודק וברור הוא אבן יסוד לכל עסקה מוצלחת, במיוחד בפרויקטים מורכבים כגון התחדשות עירונית. החוזה מגדיר בצורה פשוטה וברורה את הזכויות של הדיירים מול היזם, כולל לוחות זמנים, שמירה על איכות הבנייה ועוד.
מעבר לכך, חוזה התחדשות עירונית מול היזם מספק הגנה משפטית, מונע אי הבנות ומצמצם את ההיתכנות לסכסוכים עתידיים. יחד עם זאת, מאחר ולרוב הדיירים אין ניסיון בפרויקטים מסוג זה, מומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה בניסוח של חוזים בין יזם לדיירים, ומי שמעניק ליווי מקצועי לאורך התהליך.
במאמר זה עורך הדין יוסף עזרא אשר משרדו מתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי בינוי, ימקד את תשומת הלב על מספר נקודות קריטיות שכדאי לכלול בחוזה התחדשות עירונית מול היזם.
דגשים ראשונים לחוזה התחדשות עירונית
בלב כל חוזה התחדשות עירונית עומדות התמורות לדיירים כאשר הרעיון המרכזי הוא פשוט, הדיירים מוותרים על הנכס הישן שלהם בתמורה להבטחה לקבל דירה חדשה ומודרנית.
הדיירים, הם בעלי הזכויות בקרקע ולכן, בלי הסכמת הדיירים לא ניתן יהיה להוציא פרויקט, היזם למעשה קונה מהם את הזכויות בקרקע כדי להוציא פרויקט ובו תינתן להם דירה חדשה. לכן חשוב לוודא שכל ההסכמות שהושגו עם היזם אכן מעוגנות בכתב בהסכם באופן מדויק.
לצד החוזה עצמו, יש לצרף מפרט טכני המפרט את כל ההסכמות החוזיות, כגון גודל הדירה החדשה, איזה מטבח תקבלו, ריצוף, שדרוגים ושיפורים נוספים.
כמו כן, יש לוודא שהנציגות מטעם הדיירים מקבלת לידיה את תכנית התב"ע (תכנון בניין עיר) לצורך הערות והסתייגויות, עוד לפני הגשתה לוועדה המקומית. יזמים מסוימים נוטים להשתמש במונחים מעורפלים כדי לקדם את התוכנית באופן חד-צדדי וללא התייעצות עם הדיירים. מצב זה לא רצוי ויש להימנע ממנו על ידי קביעת מנגנונים ברורים בחוזה, שמבטיחים מעורבות מלאה של הדיירים בתהליך האישור של התוכנית.
שכר דירה במהלך הבנייה – לא לשכוח את הדירה הזמנית
אחת הסוגיות המרכזיות בחוזה התחדשות עירונית מול היזם היא נושא דמי השכירות שתקבלו במהלך תקופת הבנייה. תחשבו על זה, מאחר ואתם עוזבים את הדירה הישנה שלכם לפרק זמן של מספר שנים, עליכם למצוא מקום מגורים חלופי. היזם הוא שישלם לכם עבור שכר הדירה של הדירה החלופית, אך כמה תקבלו? איך נקבע השווי? ומתי הכסף מגיע? עורך הדין יוסף עזרא מסביר:
"בדרך כלל שמאי שמוסכם על הדיירים והיזם מבצע הערכה של שווי השכירות באזור שבו ממוקמת הדירה שלכם. אך כאן ישנה נקודה קריטית. בשכונות שעוברות התחדשות עירונית, עשוי להיווצר מחסור זמני בדירות להשכרה, לכן חשוב שהשמאי יכלול בהערכה שלו גם אזורים סמוכים, שיכולים להיות יוקרתיים יותר וששכר הדירה שם גבוה יותר.
לדוגמה, אם בשכונה שלכם דמי השכירות עומדים על ממוצע של 2,500 שקלים לחודש, אבל כל השכונה עוברת שינוי ואין דירות פנויות באזור, נוצר לחץ משמעותי בשוק השכירות המקומי והביקוש לדירות חלופיות עולה באופן טבעי. כך שתוכלו למצוא את עצמכם נאלצים לחפש דירה באזור יקר יותר. במקרה כזה אתם עלולים למצוא פער בין הסכום שהיזם משלם לשכר הדירה בפועל. לכן זהו דבר שהשמאי צריך יהיה להתייחס אליו בכובד ראש.
בכל הנוגע למועד התשלום של שכר הדירה, כדי להימנע מלחצים ותשלומים לא סדירים, נהוג שהיזם משלם זאת רבעון מראש. התשלום מתבצע בהוראת קבע, כך שלא תצטרכו לבדוק מדי חודש אם קיבלתם את הכסף או להתעסק עם שיקים.
חשוב וכדאי להצמיד את גובה דמי השכירות למדד, על מנת לשמור על ערך הכסף לאורך תקופת השכירות. בנוסף, ישנה חשיבות לכך שהדיירים המפונים יסכמו כבר בחוזה הראשון עם בעל הבית שמשכיר להם דירה על אופציה להמשך השכירות לשנה השנייה, זאת מאחר ותהליך הבנייה צפוי להימשך כשנתיים וחצי לפחות. על ידי שריון התקופה הבאה בחוזה, ניתן למנוע עלייה משמעותית בדמי השכירות בשנה שלאחר מכן ולהפחית את הלחץ על הדיירים".
לוחות זמנים ואבני דרך – כך תימנעו מעיכובים מיותרים
ישנו פתגם ידוע שאומר כי זמן שווה כסף ולכן לוחות הזמנים הם חלק קריטי בחוזה בין היזם לדיירים. ההבטחות של היזם לגבי מועד תחילת העבודות וסיומן חייבות להיות מגובות בתאריכים ברורים.
בחוזה בין הצדדים נהוג לקבוע כי היזם חייב להתחיל בהריסת המבנה בתוך זמן מוגדר ממועד קבלת היתרי הבנייה, יש להקפיד כי היזם יתחייב להתחיל את הריסת הבניינים הקיימים תוך כשלושה – ארבעה חודשים מהמועד בו ניתן היתר בנייה כדי לא למשוך את לוחות הזמנים.
תקופת הזמן המקובלת לפרויקט של פינוי בינוי צריכה לעמוד על כ-1000 ימים (כשלוש שנים) מיום קבלת ההיתר, ובכל מקרה יש לוודא שהיזם מחויב לעמידה בזמנים כדי שלא תמצאו את עצמכם ממתינים לפרויקט שמתעכב מעבר לפרק הזמן הזה.
מהן הערבויות הכספיות שהיזם צריך לספק?
לפני שאתם עוזבים את הדירה הישנה, היזם מחויב לספק לכם שלוש ערבויות עיקריות, עליהן מפרט עורך הדין יוסף עזרא:
"ערבות חוק המכר בגובה שווי הדירה החדשה, צמודה למדד תשומות הבנייה. ערבות זו מבטיחה את מסירת הדירה בהתאם לתנאי ההסכם.
ערבות על דמי השכירות, זו הערבות עבור דמי השכירות שעל היזם לשלם במהלך תקופת הבנייה. באופן אידיאלי, היינו מבקשים ערבות לכל תקופת הבנייה (לרוב כ-3 שנים), אך כיום הדבר מקשה על יזמים בשל העלויות הגבוהות. לכן, נהוג לקחת ערבות בגובה דמי השכירות לשנה אחת, כאשר על היזם לחדש אותה שלושה חודשים לפני פקיעת תוקפה. כך יש לכם תמיד שלושה חודשים לגבות את הערבות במקרה של כשל בתשלום.
במידה והיזם מחדש את הערבות לשנה נוספת, אתם מכוסים למשך תקופה זו. לדוגמה, אם הערבות התחילה בינואר, אזי עד ה-30 בספטמבר עליו לספק ערבות חדשה לשנה נוספת.
ערבות על תשלומי המיסים, היזם מחויב לשלם את המיסים הנדרשים במהלך הפרויקט, והערבות הזו מבטיחה את התשלומים הללו. כך שביום מסירת המפתח לדירה החדשה, היזם נדרש להציג בפני הדיירים אישור תשלום המיסים כדי שהם ישחררו לו את הערבות הזו".
שלושת הערבויות הללו יושבו לידי היזם במעמד מסירת החזקה בדירה החדשה.
עם הכניסה לדירה חדשה על היזם להמציא שתי ערבויות חדשות:
ערבות שנת הבדק, היזם מחויב לתקן בשנת הבדק שלם את כל הליקויים שמתגלים בשנה הראשונה ממועד קבלת המפתח לדירה החדשה. לשם הבטחת תיקון הליקויים על היזם להפקיד בידי ב"כ הדיירים ערבות לתיקונם, גובה הערבות נקבע בהתאם לשווי הדירה וזה נתון למו"מ עם היזם. ככל והיזם לא יפעל לתיקון הליקויים יוכלו בעלי הדירות לממש את הערבות ולעשות שימוש בכספים הללו על מנת לתקן את הליקויים.
ערבות לרישום הבית בטאבו, היזם מחויב לרשום את הבית החדש בטאבו ע"ש הבעלים וזאת במסגרת רישום הבית המשותף. על מנת להבטיח את הרישום על היזם להפקיד בידי ב"כ הדיירים ערבות מתאימה כך שככל ותידרשו תוכלו לעשות שימוש בכספים הללו ולרשום את הבית על שמכם.
מפקח בנייה – שומר הסף של איכות העבודה
איכות וטיב הבנייה הם נושא מכריע בכל פרויקט של התחדשות עירונית. אחד הכלים החזקים ביותר שיש בידי הדיירים הוא האפשרות למנות מפקח בנייה מטעמם כבר בשלבים המוקדמים, ויש מי שמחמירים מאוד ונוהגים למנות מפקח בנייה עוד לפני שנחתם החוזה בינם לבין היזם. בשלב זה המפקח מנהל מו"מ עם יזם בכל הנוגע למפרט הטכני של הדירה החדשה.
פתרון מחלוקות – לא להשאיר מקום לספק
בכל פרויקט מורכב כמו פינוי בינוי יש לא מעט אתגרים, ומדי פעם עשויות להתעורר מחלוקות בין הדיירים ליזם. כדי להימנע ממאבקים משפטיים ארוכים, מומלץ לקבוע בחוזה מנגנון לפתרון סכסוכים, לדוגמה מינוי של מהנדס מוסכם שישמש כבורר במקרים של אי-הסכמות. כך, תוכלו לפתור מחלוקות בצורה יעילה ומהירה.
איך לשמור על איכות החיים לאחר קבלת הדירה החדשה?
אופן ביצוע עבודות הבנייה בפרויקט פינוי בינוי הוא ללא ספק קריטי להצלחת הפרויקט ואיכות הדירות החדשות, אך חשוב לזכור כי גם לאחר סיום הבנייה, סביבת המחיה כולה תשפיע על איכות החיים שלכם.
לכן יש לתת דגש על תכנון נכון של הסביבה המשותפת, כך שלא תמצאו את עצמכם מתמודדים עם מטרדי רעש או ריחות לא נעימים מקומות הקרקע או השטחים המסחריים.
על נושא זה עורך הדין יוסף עזרא מרחיב: "בהתאם לדרישות של מרבית הרשויות המקומיות, בפרויקטים של התחדשות עירונית יש לכלול בניית קומת קרקע המיועדת לשימושים מסחריים, מתוך מטרה למקסם את הפוטנציאל הכלכלי של התוכנית ולהגדיל את הכנסות הארנונה.
כדי להגן על איכות חיי הדיירים, אני דואג להוסיף סעיף בהסכם שבו היזם מתחייב שלא יוקמו בקומת הקרקע עסקים שעלולים לגרום למטרדי רעש או ריחות.
ההתחייבות הזו נכתבת בתקנון המשותף, והיא מחייבת לא רק את היזם אלא גם את כלל בעלי הנכסים בבניין, כך שכולם יהיו מודעים להגבלות השימוש.
לרוב היזם שומר את הבעלות על השטחים המסחריים ולא מוכר אותם, מה שמאפשר שליטה טובה יותר על סוג העסקים שייפתחו במקום, וכך מבטיחים שמירה על איכות החיים של הדיירים".
כיצד מוסדרת סוגיית הביטוחים בחוזה?
מעבר לתמורות המובטחות לדיירים, אחד הנושאים הקריטיים בהסכם עם היזם הוא סוגיית הערבויות. ערבויות אלו נועדו להבטיח שהיזם יעמוד בכל התחייבויותיו, גם אם יתעוררו בעיות במהלך הפרויקט או לאחר סיומו. קודם לכן ציינו 3 מהן, עורך דין יוסף עזרא מרחיב עוד קצת עליהן ועל ערבויות נוספות שהיזם נדרש לספק.
"כל אחת מהערבויות הבאות מכסה אספקט אחר של התהליך ומגנה על הדיירים בכל שלב.
ערבות חוק המכר – ערבות זו מבטיחה את מסירת הדירה החדשה לפי התנאים שסוכמו, והיא צמודה למדד תשומות הבנייה כדי לשמור על ערך ההתחייבות.
ערבות לדמי השכירות – זו ערבות שמבטיחה תשלום דמי שכירות לדיירים במהלך תקופת הבנייה. במקרים מסוימים, היינו רוצים שזו תהיה ערבות לשלוש שנים מלאות, אך כיום הדבר מהווה אתגר ליזמים עקב העלות הגבוהה.
לכן, נהוג לקחת ערבות לשנה אחת בלבד, עם התחייבות של היזם לחדש אותה שלושה חודשים לפני תום התקופה. בצורה זו, הדיירים מכוסים לשנה, ולפני סיומה הערבות מתחדשת לעוד שנה, דבר שמבטיח רציפות בהגנה הכספית.
ערבות על תשלומי המיסים – ערבות זו מבטיחה שהיזם ישלם את כל המיסים הנדרשים במהלך הפרויקט ועד למסירת הדירה החדשה. הדיירים יקבלו אישור תשלום מיסים כתנאי לשחרור הערבות הזו.
ערבות שנת הבדק – ערבות זו מבטיחה תיקון ליקויים ותקלות שמתגלות בדירה החדשה במהלך שנת הבדק, שהיא השנה הראשונה לאחר מסירת הדירה. אם היזם אינו מבצע את התיקונים, הדיירים יכולים להשתמש בערבות זו לתיקון הבעיות.
ערבות רישום הבית בטאבו – היזם נדרש להבטיח שהדירות יירשמו בטאבו על שם הדיירים בסיום הפרויקט. ערבות זו נותנת ביטחון שהיזם ישלים את כל הליכי הרישום כנדרש.
ערבות הוצאות משפטיות – ערבות זו תופסת מקום משמעותי בשנים האחרונות, והיא נועדה להבטיח הגנה לדיירים במקרה של מחלוקות משפטיות מול היזם.
אם מתגלה סכסוך משפטי, או במקרה של ביטול החוזה מסיבה כלשהי, הדיירים עלולים למצוא את עצמם במצב בו עליהם לשלם עבור ייצוג משפטי.
מכיוון ששכר הטרחה של עורך הדין נועד במקור ללוות את הדיירים בפרויקט, ולא לתביעות, נדרשת ערבות זו שתכסה את עלויות המשפט במקרה הצורך. לרוב מדובר בסכום של כ-100,000 שקלים, שמיועד להבטיח את יכולת הדיירים להגן על זכויותיהם בבית המשפט.
אמנם יש פה סוג של קונפליקט, שכן היזם הוא זה שמפקיד את הכסף לטובת תביעה אפשרית כנגדו, אך מדובר בצעד חשוב שמעניק לדיירים שקט נפשי".
משרדו של עורך הדין יוסף עזרא מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית ופרויקטים של פינוי בינוי בכל רחבי הארץ. המשרד מייצג כיום למעלה מ-1,500 בעלי דירות בעשרות מתחמים שונים, תוך הצגת יכולות מרשימות בפתרון בעיות מורכבות.
צוות המשרד ישמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה ובקשה הנוגעת לפרויקט התחדשות עירונית וללוות אתכם החל משלביו הראשונים, כדי להבטיח שהפרויקט יתקדם בצורה חלקה ונכונה, תוך שמירה על זכויות הדיירים והבאת תועלות כלכליות וחברתיות רבות.
ככל ואתם מעוניינים לבחון את האפשרות לקדם הליך פינוי בינוי בבניין בו אתם מתגוררים, צוות המשרד יגיע לאספת דיירים ויעניק הסברים ומענה לשאלות ללא כל התחייבות.