התחדשות עירונית – תמ”א 38 ופינוי בינוי

משרד עורך דין יוסף עזרא הוא משרד עורך דין נדל”ן ומקרקעין המתמחה בייצוג וליווי רוכשים ומוכרים בהסכמי מכר, ליווי ברכישת דירה מקבלן.

בתחום ההתחדשות העירונית משרדנו עוסק בייזום פרויקטים במסגרת תמ”א 38 ופינוי-בינוי,

ליווי הדיירים עד למציאת יזם וניהול המו”מ מול כל הגורמים הרלוונטיים כדי שפרויקט פינוי-בינוי ייצא לדרך ועד שהדיירים מקבלים את דירתם החדשה.

במסגרת פרויקטים אלה משרדנו נותן ייצוג לדיירים מתחילת הפרויקט ועד לקבלת המפתח לדירה החדשה.

פרויקט פינוי-בינוי נחשב לפרויקט מורכב ומסובך במיוחד שכן הוא כרוך בהעברת זכויות בעלי הדירות בפרויקט לידי היזם בתמורה לקבלת דירה בבניין החדש אותו יבנה היזם.

לאחרונה שונו הוראות חוק פינוי בינוי כך שלשם קידום הפרויקט נדרשת הסכמה של 66% מהדיירים.

ככל וקיימים דיירים שמסרבים לחתום על ההסכם לביצוע הפרויקט יכול היזם, לאחר השגת הרוב הדרוש להגיש עתירות כנגד הדיירים הסרבנים והחתימה תכפה עליהם ככל שלא תהיינה להם טענות מהותיות כנגד הביצוע.

פרויקט זה כרוך בהסדרת נושאים והיבטים רבים בהתקשרות שבין הדיירים לבין היזם אשר נוגעים להיבטים מסחריים, היבטים חוקיים רבים ומגוונים, היבטים הנוגעים לתחום התכנון והבנייה, ישנם היבטים של מיסוי, צורך בשמאות, הטלת שעבודים מחד והענקת בטחונות וערבויות מאידך.

לאור קריסת המבנים בתקופה האחרונה שמה לה ממשלת ישראל למטרה לקדם את פרויקטים של פינוי בינוי ואף עושה צעדים ראשונים בהורדת חסמים ובירוקרטיה.

במסגרת ההתקשרות בהסכם לפינוי בינוי יש לתת את הדעת, בין היתר, לסוגיות חשובות לצורך הבטחת כספי הדיירים. במסגרת זאת יש לתת את הדעת באשר לכל הנושאים שלהלן:

1. הביטחונות שייתן היזם / הקבלן לדיירים.
2. ביטוחים הנדרשים כדי להגן על הדיירים מפני תביעות ופגיעות.
3. נוהל רישום הזכויות והערות האזהרה.
4. קביעת לוחות זמנים לצורך שינוי התב”ע ולשם השגת הכרזה על המתחם כמתחם “פינוי – בינוי”.

5. יש להגיע להסכמות עסקיות עם היזם לגבי הדירות החדשות אותן יקבלו הדיירים:

   • לגבי השטחים והמתקנים הצמודים להן (חניה, מחסן, ממ”ד וכו’).
   • יש לקבוע באופן ברור לוח זמנים מחייב לביצוע והשלמת הבנייה.
   • יש לבחור נציגות לדיירים אשר תהא מוסמכת לקבל החלטות בשם הדיירים ותשמש כמקשרת בין הדיירים ליזם.
   • יש לוודא כי כל ההוצאות הכרוכות במיזם יחולו על היזם (עסקת נטו לדייר).
   • על היזם לספק לדיירים דיור חלופי בתקופת הבנייה ולחילופין לשלם לדיירים את דמי השכירות.
   • יש לשמור על יכולת השפעת הדיירים על תכניות הבינוי.
   • קביעת מנגנון הקצאת הדירות החדשות, החניות והמחסנים לדיירים המפונים.
   • מימון הוצאות הובלת הציוד של הדיירים מהדירה ובחזרה אליה.
   • מימון דמי הניהול בדירה החדשה שכן היא צפויה לעלות באופן ניכר.
   • יש לתת את הדעת בנוגע לשינויים ותוספות, יכולת לשדרג את הדירה בפרויקט.
   • ועוד נושאים עליהם יש להגיע להסכמה לפני שהפרויקט יוצא לדרך.

התחדשות עירונית – מתי ולמה נדרש עורך דין לייצוג הדיירים?

לאור כל האמור לעיל, משרדנו ממליץ לדיירים השוקלים התקשרות לביצוע פרויקט פינוי-בינוי עם יזם להסתייע בעורך דין המתמחה בתחום התחדשות עירונית ובפרויקטים מסוג זה עוד בטרם יחתמו על הסכמה עקרונית לפרויקט. חתימה על הסכמה עקרונית לפרויקט פינוי בינוי יכולה להביא להתחייבות של הדיירים ליזם ותמנע מכרז בין הקבלנים לצרוך עמידה על זכויותיהם ומקסום התמורה אותם יקבלו שכן, הדיירים כבר מסרו את הפרויקט ליזם.

עורך דין המתמחה בתחום יוכל לשמור ולהגן כראוי על זכויות הדיירים ועל האינטרסים שלהם ולהוביל אותם אל חוף מבטחים בכל הקשור לסבך ההתקשרות המורכבת בעסקה מעין זו כך שבסופו של יום יוכלו להיכנס לדירה חדשה כפי שחלמו לפני שהחל הפרויקט.

משרדנו מלווה פרויקטים מסוג זה ומייצג את הדיירים החל משלב איתור יזם, עריכת מכרז בין היזמים השונים על מנת למקסם את התמורה ולצורך גיוס יזם שיוכל לספק דירה הבנויה ברמה הנדרשת, ייצוג הדיירים בשלב המשא ומתן עם היזם בשלב עריכת ההסכם עד להגעה לנוסח מקובל, וייצוג הדיירים בכל שלבי הפרויקט עד לקבלת המפתח.