פרויקט פינוי בינוי הוא תהליך ארוך, מורכב ומאתגר בתחום ההתחדשות העירונית, אך באותה נשימה מדובר באחד מהפרויקטים החשובים ביותר בתחום הנדל"ן בישראל, מאחר ויש ביכולתו לשפר את איכות חייהם של רבים ולהוביל להתחדשותה של העיר.
המטרה בפרויקט של פינוי בינוי היא להחליף מבנים ישנים בבנייני מגורים חדשים ומודרניים, תוך כדי שיפור התשתיות והמרחב הציבורי כולו, כך שהבניינים החדשים יעמדו בתקנים החדשים לרעידות אדמה ובנוסף להגדיל את היצע הדירות תוך ניצול מירבי של הקרע הקיימת.
כיצד אם כך ניתן לצאת לדרך? במאמר שלפניכם נציג את השלבים הראשונים החשובים, ולשם כך נעזר גם בעורך הדין יוסף עזרא, אשר משרדו מתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי בינוי.
בדיקות מקדימות לפני תחילת הפרויקט
לפני תחילת פרויקט פינוי בינוי יש לבצע מספר בדיקות מקדימות. החוק מתייחס בעיקר למבנים שנבנו לפני שנות ה-80 ואינם כוללים ממ"דים. חשוב לבדוק את מצב המבנה, ולוודא כי ניתן לצרף בניינים נוספים בפרויקט כדי לעמוד בדרישות החוק אשר דורש קיומן של 24 יחידות דיור לפחות. כמו כן, חשוב לבדוק את זכויות הקניין של הדיירים, ואת התאמת המתחם לקריטריונים של פינוי בינוי.
חשוב להדגיש כי בשונה מתמ"א 38/2 שם מדברים על הריסה ובנייה של בניין אחד, בפינוי בינוי מדברים על הריסה ובנייה של מקבץ בניינים, שלמעשה יוצרים מתחם שייהרס ויתוכנן מחדש בתוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה אותה יכין היזם.
עורך הדין יוסף עזרא מסביר: "בדיקות המקדימות כוללות בדיקת יציבות המבנה, מצב התשתיות, והאפשרות לשילוב בניינים נוספים בפרויקט. לדוגמה, אם מדובר בבניין עם 16 דיירים, ייתכן שיהיה צורך לחברו לבניין נוסף כדי להגיע למספר הדירות הנדרש לפינוי בינוי. זה למעשה ההבדל בין פרויקט של פיני בינוי לבין תמ"א 38".
פרויקט פינוי בינוי - השלבים ראשונים
השלב החשוב ביותר בתהליך פינוי בינוי הוא גיבוש תמיכת הדיירים. תמיכה זו היא קריטית להצלחת הפרויקט, והיא דורשת הבנה והסכמה של לפחות 51% מהדיירים בשלב הראשון.
לכן השלב הזה כולל את הצורך לכנס אספת דיירים שבה מעלים לדיון את הרעיון ומסבירים על כל ההליך הצפוי, מה היתרונות ומה צפויים הדיירים לקבל בתמורה להסכמתם.
ניתן לעשות זאת על ידי העלאת שאלות ומתן הסברים אודות משמעות הפרויקט, על היתרונות הכלכליים והאיכותיים שצפויים להתקבל, לצד מספר סיכונים שצריך לקחת בחשבון וחסרונות שצצים במהלך הפרויקט.
איזה חיסרון למשל? העובדה שבפרק זמן של מספר שנים, דיירי הבניין צריכים לעזוב את דירתם הישנה ולעבור להתגורר בשכירות בנכס אחר עד לתום ביצוע הפרויקט. עובדה זו מהווה חשש וטריגר במקרים רבים.
כמובן שמדובר במחיר קטן יחסית של אי נוחות בהשוואה לתמורה הגדולה שמקבלים בסיום, אך בכל זאת חשוב כי כל הדיירים יהיו מודעים לכל פרט בתהליך. לכן חשוב להציג את כל הדברים במטרה ליצור בסיס של תמיכה והבנה בקרב הדיירים, ולהבטיח שהם מרגישים מעורבים ומודעים לכל ההיבטים של התהליך.
לאחר גיבוש תמיכת הדיירים, יש לבחור נציגות מטעם הדיירים שתייצג אותם בתהליך. הנציגות נבחרת על ידי 51% לפחות מהדיירים ומטרתה לפעול למען האינטרסים של כולם. נציגות זו תהיה אחראית לניהול התהליך, למינוי עורך דין שילווה את הדיירים בהליך, לבחירת אנשי מקצוע ולמתן דין וחשבון לדיירים.
חשוב לבחור אנשים עם יכולות תקשורת וניהול טובות, שידעו להתמודד עם האתגרים השונים ולייצג את הדיירים בצורה נאמנה וכאלה שיוכלו להקדיש מעט זמן כדי להניע את ההליך.
על החשיבות של עורך דין מטעם הדיירים
אחד התפקידים של הנציגות הוא לבחור עורך דין מטעם הדיירים.
תפקידו של עורך הדין הוא ללוות את הדיירים ולהעניק להם ייעוץ משפטי לאורך כל התהליך. עורך דין זה צריך להיות מומחה בתחום הנדל"ן, ובעיקר בפרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית, כדי להבטיח שהדיירים יקבלו את התנאים הטובים ביותר.
עורך הדין הוא זה שינהל עבור הדיירים את המשא ומתן עם היזם ויוודא כי כל הדרישות והצרכים של הדיירים יהיו מוגנים בחוזה כתוב וחתום.
באספת הדיירים, ייתכן וחלק מהנוכחים יטענו כי הדיירים יכולים לייצג את עצמם מול היזם, ובכך לחסוך את שכר הטרחה של עורך הדין. ובכן, כדאי לדעת כי שכרו של עורך הדין משולם על ידי היזם הנבחר כך שהוא אינו יוצא מכיסם של הדיירים.
ומה לגבי הרעיון שהדיירים ייצגו את עצמם? מעבר לכך שעורך הדין דואג לאינטרסים של הדיירים ומוודא כי כל ההסכמים נחתמים בצורה שמגנה על זכויותיהם, יש להימנע מפנייה ישירה ליזם לפני התייעצות עם עורך דין מומחה בתחום כדי ניתן למנוע מצב בו הדיירים מתחייבים משפטית ליזם מסוים לתקופה ארוכה ללא יכולת לנהל משא ומתן עם יזמים אחרים.
עורך הדין יוסף עזרא, המתמחה בתחום הנדל”ן ובעיקר בתחום ההתחדשות העירונית במסלול של פינוי בינוי מרחיב על כך מעבר: "היזם עשוי ללחוץ לחתום על מסמך "Non Shop" לפני שהדיירים קיבלו ייעוץ משפטי. מסמך ה"Non Shop" מעניק ליזם בלעדיות לתקופה של כשנה ומונע מהדיירים לנהל משא ומתן עם יזמים אחרים. מצב כזה עלול להקשות על ניהול משא ומתן שכן, היזם יודע שהדיירים כבר מחויבים לו, והם לא ירצו להמתין שנה בלי לקדם חתימה על הסכם מחייב.
מדובר בנקודה קריטית מבחינת התמורות שניתן להשיג ואני אתן לכך שתי דוגמאות.
יכול מאוד להיות כי בפנייה ישירה של הדיירים אל היזם, הוא עשוי להציע להם תוספת של 12 מטרים הכוללת חדר ממ"ד. על פניו זה נשמע מאוד מרשים, אך למעשה זה פחות מתמורות שניתן לקבל בניהול מו"מ עם גורם שבקיא בתחום ויודע מה התמורות המקובלות. עם זאת, בעזרת עורך דין מיומן שיודע לנהל משא ומתן, ניתן להשיג הרבה יותר.
במתחמים שבטיפולנו, הצלחנו להוציא שדרוגים מרחיקי לכת בשווי של עשרות אלפי שקלים. למשל מזגן מרכזי בכל הדירה במקום הכנה בלבד, מטבח משודרג במקום מטבח רגיל ועוד תוספות משמעותיות למפרט הטכני שהיזם מחויב לספק.
מדובר בחבילת שדרוגים שכל אחד מבעלי הדירות יקבל, כל זאת לצד תוספת של שטח לדירה, והכל הושג בזכות ניהול משא ומתן מקצועי. דוגמא נוספת לרכיבי התמורה אותם קיבלנו מהיזמים מולם אנחנו מייצגים ניתן לראות בדף המתחמים בהם משרדי מייצג דיירים.
הדוגמה הנוספת נוגעת לדמי הניהול של הבניין לאחר האכלוס. החוק מחייב את היזם לשלם דמי ניהול למשך חמש שנים רק לדיירים מעל גיל 70, אך בהליך המו"מ עם היזם אנחנו מחייבים אותו לשלם דמי ניהול לכל הדיירים ויש לזה חשיבות כלכלית גדולה, כי מדובר בהוצאה של מאות שקלים בחודש.
בשנה הראשונה היזם חייב למנות חברת ניהול שתדאג לניקיון, תחזוקת מעליות ושירותים נוספים, בעלות של 300 עד 500 שקלים לחודש. אין סיבה שבשנים הראשונות בעלי הזכויות הקיימים יישאו בנטל הזה.
כאשר פונים לאוכלוסיות המתגוררות במתחמים אלו, לעיתים קרובות מדובר באוכלוסיות חלשות יותר. לכן הצורך לשלם 400 שקל דמי ניהול יכול להוות קושי כלכלי משמעותי עבורם, דבר שיכול להוות נטל או במקרה הגרוע להביא לסירובם לחתום על ההסכם ובכך לעכב או למנוע ביצוע הפרויקט.
לכן אנו מבהירים ליזם שהוא לא יכול לפגוע בדיירים. בתפיסת העולם של משרדי, הגדלת שטח הדירות ושדרוגן לא מועילים אם לאחר מכן הדיירים יצטרכו להתמודד עם עלויות תחזוקה גבוהות, כאשר חלקם לא יוכלו לשלם מאות שקלים בכל חודש על תחזוקת המעלית והניקיון, זה פשוט לא מציאותי. מסיבה זו, במשא ומתן שאנו מקיימים עם היזם, אנו מחייבים אותו לשלם דמי ניהול למשך 5 עד 10 שנים, הרבה מעבר לדרישות החוק.
כל הדברים הללו נקבעים בשלב המכרז, כאשר היזם מעוניין לזכות בפרויקט, כי לאחר חתימה על ההסכם, היזם לא יעניק תנאים נוספים".
בחירת היזם לפרויקט
לאחר בחירת עורך הדין מגיע השלב של בחירת היזם. בדרך כלל הנציגות ועורך הדין מגבשים מסמך דרישות בסיסיות למכרז, בהתאם לכדאיות העסקה במתחם הרלוונטי, ומשגרים אותו לכמה יזמים במקביל.
המכרז כולל תנאים בסיסיים כמו הגדלת שטח הדירות, שדרוגים במפרט הטכני, תשלומי דמי ניהול, גובה הערבויות וכדומה. גובה הערבויות ואיכותם קריטיים להבטחת זכויות בעלי הדירות.
תהליך המכרז כולל ניסוח קול קורא ליזמים, והוא מפרט את התנאים והדרישות של הדיירים. הקול קורא נשלח לכמה יזמים (בין 5 ל-6 יזמים בדרך כלל) שמחזירים את הצעותיהם, כולל פרטים כמו כמה שטח יתווסף לדירות, האם היזם ישלם דמי ניהול ולמשך כמה זמן, ואילו שדרוגים נוספים יוצעו לדיירים מעבר להגדלת הדירות.
זהו שלב חשוב בו הדיירים יכולים להשוות בין ההצעות השונות ולבחור את היזם המציע את התנאים הטובים ביותר. לעיתים היזם שיזכה הוא לאו דווקא היזם שהציע את התמורה הכי גבוה, אלא שבמערכת השיקולים לוקחים פרמטרים נוספים כמו איתנות כלכלית, מידת הגמישות של היזם וההתרשמות מהרצון והיכולת שלו לקדם את הפרויקט.
עורך הדין יוסף עזרא מדגיש נקודה חשובה: "בתהליך המשא ומתן חשוב לבדוק את יכולותיו הפיננסיות והמקצועיות של היזם, כדי להיות בטוחים שהוא מסוגל לעמוד בהתחייבויותיו. יזם טוב יהיה מסוגל לספק ערבות ביצוע ותנאים כלכליים שיבטיחו את השלמת הפרויקט לשביעות רצון הדיירים".
תהליך הרישוי
לאחר שהדיירים חתמו על הסכם עם היזם ונצברו לפחות 60% מהחתימות, היזם יכול לפנות לעירייה כמו גם לוועדה לתכנון ובנייה, ולהתחיל לדון בתוכניות שאותן הוא מעוניין לקדם.
בשלב זה, היזם מכין תוכניות מפורטות ומגיש אותן לוועדה המקומית ולוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. התהליך כולל בחינה של כל היבטי הפרויקט וצרכי העיר גם מבחינת שטחים ציבוריים ומבני ציבור.
חשוב להבין כי תהליך זה דורש זמן והתאמות רבות, מאחר ובמסגרת התהליך מתכננים מחדש את כל השכונה, כולל הוספת פארקים או גינות ירוקות, מרכז מסחרי עם חנויות, בתי כנסת ומרכזים קהילתיים וכד'. צריך לקחת בחשבון כי תהליך הרישוי עשוי להימשך כשנתיים וחצי עד שלוש שנים כולל אישור תב"ע (תוכנית בניין עיר).
הרוב הדרוש לשם הפקדת התוכניות לדיון בוועדה עומד כיום על 67% (הרוב הדרוש). בסוף ההליך ולפני שייהרסו הבניינים, יידרשו 100% מהדיירים לחתום על ההסכם. לאחר השגת הרוב הדרוש יוכל היזם לפעול כנגד דיירים סרבנים בהליך סרבנות עליו ניתן לקרוא במאמר אחר.
סיכום
פרויקט פינוי בינוי מציב בפני הדיירים אתגר משמעותי, אך גם הזדמנות ייחודית לשפר את איכות חייהם ואת פני אזור המגורים כולו. התהליך הארוך והמאתגר דורש שיתוף פעולה, הבנה ותמיכה רחבה מצד הדיירים, לצד ליווי מקצועי של עורך דין מומחה.
בעזרת תכנון קפדני, ניהול נכון ובחירת היזם המתאים, ניתן להבטיח כי הפרויקט יצליח ויביא לתוצאות מיטביות.
כל שלב בתהליך – החל מגיבוש התמיכה, דרך בחירת הנציגות ועורך הדין, ועד להליכי האישור והבדיקות המקדימות – חיוני להצלחתו. בסופו של דבר, פרויקט פינוי בינוי יכול להוביל לשיפור משמעותי באיכות ורמת החיים של הדיירים ובתשתיות השכונה, ולהוות דוגמה מוצלחת להתחדשות עירונית בישראל.
משרדו של עורך הדין יוסף עזרא מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית ופרויקטים של פינוי בינוי בכל רחבי הארץ. המשרד מייצג כיום למעלה מ-1,500 בעלי דירות בעשרות מתחמים שונים, תוך הצגת יכולות מרשימות בפתרון בעיות מורכבות.
צוות המשרד ישמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה ובקשה הנוגעת לפרויקט התחדשות עירונית וללוות אתכם החל משלביו הראשונים, כדי להבטיח שהפרויקט יתקדם בצורה חלקה ונכונה, תוך שמירה על זכויות הדיירים והבאת תועלות כלכליות וחברתיות רבות.
אם אתם מעוניינים לבחון את האפשרות לקדם הליך פינוי בינוי בבניין בו אתם מתגוררים, צוות המשרד יגיע לאספת דיירים ויעניק הסברים ומענה לשאלות ללא כל התחייבות.