התחדשות עירונית היא לא עוד פרויקט נדל"ן רגיל, זהו תהליך מורכב שנועד לשפר ולשדרג מקצה לקצה אזור עירוני קיים. הפרויקט כולל בתוכו מגוון רחב של פעולות, כאשר עיקר העשייה היא הריסה של מבנים ישנים ובנייה של בניינים חדשים, שעומדים בתקן רעידות אדמה עם לובי, חנייה ותשתיות חדשות של הבניין והסביבה.
פרויקט התחדשות עירונית מיטיב עם הסביבה ומשנה את איכות החיים, אך לפני שיוצאים לדרך דיירים רבים המעוניינים להשתתף בפרויקט התחדשות עירונית שואלים את עצמם שאלה מרכזית. כמה זמן ייקח עד להשלמת הפרויקט? ומה לוחות הזמנים של פרויקט התחדשות עירונית?
המאמר הבא יענה על השאלות המרכזיות הנוגעות לנושא לוחות הזמנים של פרויקט התחדשות עירונית, ולשם כך נעזר גם בעורך הדין יוסף עזרא אשר משרדו מתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי בינוי.
פרויקט התחדשות עירונית – כל השלבים
פרויקטים של התחדשות עירונית נחשבים לפרויקטים מורכבים במיוחד בעולם הנדל"ן.
הפרויקט מתחיל בשלב של תכנון והכנה שיכולים ביחד לקחת בממוצע שנה אחת, כאשר במהלך השנה הזאת מתבצעות בדיקות מקיפות, מחקרים סביבתיים, תכנון אדריכלי ותיאום עם הרשויות המקומיות.
לאחר מכן נכנסים אל שלב הרישוי אשר יכול להימשך כשלוש שנים. שלב הרישוי כולל את קבלת כל האישורים הנדרשים מהרשויות המקומיות, אישורי תוכניות בניין עיר (תב"ע), אישורי בנייה ועוד.
אך אין זה הסוף, שכן לאחר קבלת אישור לתב"ע שהוגשה יש להמתין עוד שנה לקבלת היתרים נוספים כמו היתר בנייה. כך, אנו עומדים על חמש שנים במצטבר, כל זאת לפני שמתחילים בפינוי הדיירים. יש לשים לב כי לאחר ששונה החוק, ייתכן ושלב אישור היתרי הבנייה יתבצע במקביל לשלב הסופי של אישור התב"ע.
לאחר פינוי כל הדיירים בבניין ומסירת הדירות הישנות ליזם, מתחיל של הריסת הבניין ועבודות הבנייה יוצאות לדרך. זהו תהליך שעשוי להימשך בין שנתיים וחצי לשלוש שנים, במידה והכל מתקדם כמתוכנן ללא עיכובים בלתי צפויים.
כך שבסיכום הכללי, פרק הזמן הממוצע להשלמת פרויקט התחדשות עירונית מתחילתו ועד סופו, אורך כ- 8 שנים.
במידה ואתם רוצים לדעת בדיוק איך מתחילים את ההליך של פרויקט פינוי בינוי, תמצאו את הפרטים החשובים במאמר הזה.
כמה זמן בדרך כלל לוקח לקבל את כל האישורים הנדרשים לפני תחילת הפרויקט?
הליכי הרישוי בפרויקטים של התחדשות עירונית הם בין השלבים הקריטיים והארוכים ביותר בתהליך, כאשר לרוב הם נמשכים כשלוש שנים.
עורך הדין יוסף עזרא מחדד את הנקודה הזו: "יש לזכור כי תהליכים אלו אינם קבועים בכל המקרים ועשויים להשתנות בהתאם למורכבות הפרויקט ולרשות המקומית המעורבת. במקרה של הליכים מיוחדים, כמו ועדות למתחמים מועדפים (ותמ"ל), ניתן לקבל אישורים תוך חודשים ספורים בלבד. עם זאת, כדי להיכנס לותמ"ל יש לעמוד בתנאים מוגדרים, כמו קיום של לפחות 100 יחידות דיור קיימות בתחילת ההליך, ונדרשת תמיכת הראשות המקומית משרד הבינוי והשיכון ומשרד הפנים, מתחם שיועבר לותמ"ל יוכל לצאת להריסה בתוך שנה שנתיים".
האם גורמים חיצוניים יכולים להשפיע על משך הזמן של פרויקט התחדשות עירונית?
התשובה היא כן. לגורמים חיצוניים כמו חוקים, תקנות ושינויים בשוק הנדל"ן יש השפעה משמעותית על משך הזמן של פרויקטים להתחדשות עירונית.
שינויים רגולטוריים יכולים להאט את התהליך או להאיצו, בהתאם לטיב השינויים ולזמן יישומם. למשל, חוקים חדשים בתחום איכות הסביבה יכולים להוסיף שלבי אישור ובדיקות נוספים.
נוסף על כך, שוק הנדל"ן עצמו משתנה כל הזמן ויש מצבים מיוחדים שיכולים להוביל לעיכובים משמעותיים. מה למשל? עורך הדין יוסף עזרא מספר על דוגמה עכשווית מהשטח: "החל מתחילת מלחמת חרבות ברזל, ישראל מתמודדת עם מחסור חמור בפועלי בניין פלשתינים, המהווים חלק נכבד מכוח העבודה בענף הבנייה, זאת לאחר שהוטלו מגבלות כניסה על עובדים פלשתינים מיהודה ושומרון, דבר שהוביל לירידה משמעותית בכוח העבודה הזמין. מדובר בקרוב ל- 100 אלף עובדים חסרים, פלשתינים וגם עובדים זרים שעזבו את המדינה בעקבות המצב. כך שבאופן טבעי המחסור בפועלי בניין משפיע על קצב ההתקדמות של פרויקטים רבים, כולל התחדשות עירונית, וזה מעלה חששות לגבי עמידה בלוחות הזמנים המתוכננים".
גם דיירים סרבנים מקרב בעלי הזכויות בבניין עצמו עשויים להביא עיכוב באישורים הנדרשים לשם הריסת הבנייה.
כיצד משפיעה מורכבות פרויקט של התחדשות עירונית על לוחות הזמנים עד להשלמתו?
מורכבות הפרויקט היא אחד הגורמים המשפיעים ביותר על לוח הזמנים להשלמתו. פרויקטים המתבצעים באזורים עם תשתיות קיימות, קרקעות בעייתיות או תנאים גיאולוגיים ייחודיים יכולים להתעכב משמעותית. לדוגמה, במידה ופרויקט מסוים נבנה על אדמה המכילה מים, כמו באזורים בטבריה או כאלה הנמצאים בסמוך לים, מצריכה פתרונות הנדסיים מיוחדים שיכולים להאריך את זמן הבנייה.
דוגמה נוספת, בנייה באזור של אדמה סלעית יכולה להוביל לקושי בחפירת מרתפי חנייה. במקרי קיצון, העיכוב בלוחות הזמנים כתוצאה מתנאי שטח קשים לא רק יכול לעכב את לוח הזמנים, אלא אף להפוך את הפרויקט ללא כלכלי".
האם ניתן לקצר את משך הזמן של פרויקט התחדשות עירונית?
הדרך לקיצור משך הזמן של פרויקט התחדשות עירונית כרוכה בכמה גורמים מרכזיים. למשל, חתימת הדיירים על ההסכמים היא שלב קריטי. לכן ככל שהדיירים ימהרו לחתום על הסכם לביצוע הפרויקט, כך יתאפשר לקדם אותו בצורה מהירה יותר.
במידה וישנם דיירים סרבנים הם עלולים לגרום לעיכובים משמעותיים בהתקדמות הפרויקט. במקרים כאלה, חשוב למצוא פתרונות יצירתיים ולשקול פנייה להליכי גישור או משפטיים כדי להתמודד עם ההתנגדויות.
עורך הדין יוסי עזרא מוסיף: לתקשורת רציפה ושיתוף פעולה בין כל הגורמים המעורבים בפרויקט – דיירים, יזמים, רשויות ואנשי מקצוע יש את הכוחות כדי למנוע עיכובים ולפתור בעיות כאלה ואחרות במהירות".
האם ישנם פרויקטים שהתארכו משמעותית מעבר לתכנון המקורי?
פרויקטים רבים מתארכים מעבר לתכנון המקורי מסיבות שונות. עיכובים נגרמים לעיתים קרובות על ידי דיירים סרבנים, תביעות, עתירות והתנגדויות שמוגשות לוועדות התכנון.
סיבה מרכזית נוספת לעיכובים בפרויקטים של התחדשות עירונית היא החוזים הנחתמים בין הדיירים ליזמים, על כך עורך הדין יוסי עזרא מפרט: "חוזים הנחתמים בין הדיירים ליזמים יכולים להשפיע על משך הפרויקט. חוזים המגבילים את היזם בלוחות זמנים מחייבים יכולים למנוע עיכובים ולהבטיח קידום מהיר של הפרויקט. עם זאת, חוזים שאינם כוללים סעיפים כאלה מאפשרים ליזם לעכב את הפרויקט באופן משמעותי.
לכן חוזים המנוסחים בצורה ברורה ומפורטת, עם סעיפים מחייבים ולוחות זמנים מדויקים, יכולים להבטיח שהיזם יעמוד בהתחייבויותיו וימנע מעיכובים בלתי מוצדקים. סעיפים אלה יכולים לכלול קנסות על איחורים, התחייבויות לסיום שלבי עבודה מסוימים במועדים שנקבעו מראש והגדרות מדויקות לתנאים בהם ייחשב הפרויקט כמעוכב".
כיצד ניתן להבטיח קידום מהיר ורציף של פרויקט התחדשות עירונית?
אחת הדרכים המרכזיות להבטיח התקדמות מהירה ורציפה של פרויקט התחדשות עירונית היא באמצעות בחירת נציגות דיירים מחויבת ופעילה, אשר שמה את קידום הפרויקט בראש סדר העדיפויות שלה, ובחירת עורך דין מקצועי, זמין ונחוש, המתמחה בתחום של פינוי בינוי.
נציגות הדיירים ועורך דין צריכים לפעול יחדיו בשיתוף פעולה הדוק כדי להחתים את כל הדיירים הנדרשים ולהבטיח כי הפרויקט מתקדם בקצב מהיר וללא עיכובים מיותרים. פעולה משולבת זו תסייע להתמודד עם אתגרים פוטנציאליים ולצמצם מכשולים שעלולים לעכב את התהליך, ובכך לתרום להצלחת הפרויקט ולשביעות רצון כל הדיירים במתחם.
סיכום
תחום ההתחדשות העירונית מציב אתגרים רבים, ואחד מהם הוא כמה זמן יחלוף עד שגרגרי החול יגמרו לחלוף בשעון?
פרויקט התחדשות עירונית משלב בתוכו הכנת תוכניות, הליכי רישוי, קבלת היתרים, פינוי ובנייה. כל אחד מהשלבים עשוי להימשך זמן רב, ולעיתים יכולים לצוץ לעיכובים משמעותיים, כאשר גורמים חיצוניים כמו חוקים, תקנות, שוק הנדל"ן, ומורכבות הקרקע יכולים להשפיע על משך זמן הפרויקט.
יחד עם זאת, באמצעות מעורבות של עורך דין המתמחה בתחום לצד נציגות דיירים מגובשת, ניתן לקצר את משך הזמן הכולל ולוודא קידום מהיר ויעיל של הפרויקט.
משרדו של עורך הדין יוסף עזרא מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית ופרויקטים של פינוי בינוי בכל רחבי הארץ. המשרד מייצג כיום למעלה מ-1,500 בעלי דירות בעשרות מתחמים שונים, תוך הצגת יכולות מרשימות בפתרון בעיות מורכבות.
צוות המשרד ישמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה ובקשה הנוגעת לפרויקט התחדשות עירונית וללוות אתכם החל משלביו הראשונים, כדי להבטיח שהפרויקט יתקדם בצורה חלקה ונכונה, תוך שמירה על זכויות הדיירים והבאת תועלות כלכליות וחברתיות רבות.
ככל ואתם מעוניינים לבחון את האפשרות לקדם הליך פינוי בינוי בבניין בו אתם מתגוררים, צוות המשרד יגיע לאספת דיירים ויעניק הסברים ומענה לשאלות ללא כל התחייבות.