התחדשות עירונית יכול להיות תהליך מורכב ומאתגר, אך בעזרת תכנון מקדים נכון ויעיל, תוך כדי התייחסות לצרכי הדיירים, ניתן להפוך אותו להצלחה מסחררת שיצליח לשפר את איכות החיים של כל המעורבים במינימום הפרעות.
תכנון נכון לוקח בחשבון את נושא השכירות של הדיירים שצריכים לעזוב את ביתם ולעבור להתגורר במקום אחר עד סיום העבודות בשטח.
במאמר זה נעסוק בנושא כל מה שצריך לדעת על חוזה השכירות של דיירים בזמן ביצוע פרויקט התחדשות עירונית. במיקוד על חשיבות חוזי השכירות לדיירים, בקביעת דמי השכירות, בשמירה על ערכם לאורך זמן, ובתנאים השונים שעליהם יש להקפיד בהסכם השכירות.
מי שיעזור לנו ללמוד על הדקויות שעושות את ההבדל הוא עורך הדין יוסף עזרא אשר משרדו מתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי בינוי.
תפקידו של השמאי
פרויקט התחדשות עירונית כולל בתוכו מספר שלבים. אחד מהם הוא השלב בו דיירי המתחם מתפנים מדירותיהם למשך מספר שנים (בממוצע בין שנתיים וחצי ל- 3 שנים לפחות) ועוברים להתגורר במקום חלופי, בשעה שבניין המגורים הישן שלהם נהרס כליל ובמקומו מוקם מגדל חדש ומודרני.
כל דייר יכול לבחור להתגורר באופן זמני היכן שיחפוץ, אך באיזה מחיר כספי?
בהסכם שנחתם בין החברה היזמית לדיירים, קובעים את גובה דמי השכירות שהדיירים יקבלו למשך פרק הזמן הנמשך בין העזיבה שלהם את הדירה הישנה לחזרה לביתם החדש.
מי קובע מה יהיה גובה דמי השכירות שכל דייר יקבל? מדובר בשמאי אשר נבחר מטעם הדיירים.
תפקידו של השמאי לבחון ולקבוע את דמי השכירות המקובלים בהתאם למצב השוק, מיקום הדירה וגודלה. הקביעה שלו מחייבת את היזם לגבי כלל הדיירים, כך שמדובר בקביעה הוגנת ושקופה אשר מונעת בעיות וחיכוכים.
הצמדת דמי השכירות למדד
לאורך שנות הפרויקט אפשר ויצוצו מספר שינויים במשק המקומי, כאלה היכולים להשפיע על מחירי השכירות המקובלים. לכן עורך הדין יוסף עזרא ממליץ כי בחוזה בין הדיירים ליזם יהיה סעיף מיוחד עליו הוא מספר: "כאשר דיירים שוכרים דירה, חשוב לוודא כי דמי השכירות יהיו צמודים למדד, כדי לשמור על ערכם לאורך התקופה. מומלץ להצמיד את דמי השכירות למדד המשקף את עליית המחירים במשק. לחלופין, ניתן לקבוע העלאה שנתית קבועה של דמי השכירות, למשל בכ-5% בכל שנה. מדוע? מאחר ובעלי דירות נוטים להעלות את המחיר במהלך תקופת השכירות, העלאה קבועה זו מאפשרת לדיירים ולבעלי הדירות לתכנן את התקציב בצורה מדויקת יותר ולמנוע הפתעות בלתי צפויות לאורך הדרך".
דמי שכירות לבעלי דירות להשקעה
מה עושים במידה ובעלי דירות במתחם שעתיד לעבור פינוי בינוי אינם מתגוררים בדירות עצמן, אלא משכירים את הדירות לאחרים?
"במקרה שכזה בעלי הדירות זכאים לקבל מהיזם דמי שכירות בגובה הסכום אותו הם מקבלים על פי הסכם השכירות הקיים בינם לבין שוכר שאינו קשור אליהם משפחתית. בדרך זו ניתן לשמור על הזכויות הכלכליות של בעלי הדירות והם יכולים להמשיך לקבל את הכנסתם מהשכרת הדירה, גם במהלך תקופת ההתחדשות העירונית", עורך הדין יוסף עזרא הוסיף והסביר.
ערבות בנקאית להבטחת דמי השכירות
מכיוון שדמי השכירות מהווים חלק בלתי נפרד מהחוזה הנחתם בין הדיירים ליזם, חשוב להבטיח את התשלום באופן תמידי. לשם כך, היזם מספק ערבות בנקאית המתייחסת גם לסעיף זה בחוזה. מדוע? ערבות זו מעניקה לדיירים ביטחון כלכלי ומבטיחה שהיזם יעמוד בהתחייבויותיו הכספיות, גם במצבים בלתי צפויים.
"בדרך זו, אנו יכולים להבטיח כי אם היזם ייקלע לקשיים כלכליים ויפסיק לשלם, הדיירים יוכלו לממש את הערבות הבנקאית ולהבטיח את המשך קבלת התשלומים עד שיימצא פתרון ויזם אחר שייקח על עצמו את המשך ביצוע הפרויקט", נימק עו"ד יוסף עזרא.
אופציה להארכת הסכם השכירות
כפי שצוין קודם לכן, פרק הזמן הממוצע לבניית פרויקט פינוי-בינוי נמשך בין שנתיים וחצי לשלוש שנים לפחות. עם זאת, חשוב לכלול בהסכם השכירות אופציה להארכת ההסכם. כך ניתן להימנע מהצורך במעבר דירה נוסף או מביטול ההסכם במקרה שהבנייה מתארכת מעבר לצפוי.
האפשרות הזו של הארכת ההסכם נועדה להעניק לדיירים תחושת ביטחון ויציבות, ולחסוך מהם את הצורך לחפש דירה נוספת למגורים במהלך הפרויקט.
עו"ד יוסף עזרא מציין נקודה נוספת שעל הדיירים לקחת בחשבון בכל הנוגע לפרק זמן השכירות: "לדיירים בפרויקט התחדשות עירונית כדאי לכלול בחוזה השכירות של הדירה החלופית סעיף המאפשר להם לסיים את החוזה בכפוף למציאת שוכר חלופי. נקודה זו חשובה בעיקר בשנה השלישית לפרויקט, כאשר הדיירים צפויים לחזור לדירותיהם החדשות. כך נמנע מצב שבו הם חוזרים לדירתם החדשה, אך עדיין מחויבים לשלם דמי שכירות מכיסם הפרטי עבור דירה אחרת".
חופש הבחירה במיקום השכירות
כאמור בפרויקט פינוי בינוי, הדיירים יכולים לשכור דירה בכל מקום שיבחרו. יחד עם זאת חשוב לוודא כי בהסכם השכירות, דמי השכירות שהדיירים אמורים לקבל מהיזם לא יהיו מותנים בהוכחת שכירות בפועל. לדוגמה, דייר שבוחר לגור אצל הוריו או ילדיו עדיין יקבל מהיזם את דמי השכירות המלאים, ויוכל לחסוך את הכסף. זה מאפשר לדיירים חופש בבחירת מקום מגוריהם במהלך הפרויקט ומונע מהם את הצורך להוכיח שהם שוכרים דירה בפועל.
דיירים מבוגרים יכולים לדלג על הצורך לקבל דמי שכירות
דיירים מבוגרים, בגילאי 70 ומעלה, אשר דירתם נמצאת במתחם שעובר הליך התחדשות עירונית, יכולים ליהנות מהסדר מיוחד עם החברה היזמית. במסגרת הסדר זה, הם זכאים לקבל את מלוא הסכום עבור הדירה החדשה שתיבנה עוד לפני תחילת העבודות. פתרון זה מאפשר להם לעבור לגור בדירה אחרת לגמרי אותה הם ירכשו בסכום הכסף הגבוה אותו הם יקבלו מהיזם, במקום להתמודד עם המעבר לדירה שכורה למשך מספר שנים. בכך, הם יכולים להבטיח לעצמם יציבות וביטחון ללא הצורך בהתרוצצות ובמעברי דירות זמניים. בנוסף, הסדר זה מקנה לדיירים שקט נפשי בידיעה שהמעבר לדירה החדשה שלהם ייעשה בצורה חלקה בלי קשר להמשך ההליך עצמו.
"הסעיף הזה חשוב במיוחד והוא לא פעם קשור לדיירים סרבניים בני הגיל השלישי, שאינם מעוניינים לצאת ל'הרפתקה' בדמות פרויקט פינוי בינוי, אלא מעדיפים להמשיך ולהתגורר בדירה הישנה שלהם. פתרון זה מסייע להפיג את חששותיהם של הדיירים המבוגרים, המתקשים לעיתים להתמודד עם שינויים משמעותיים בסביבת המגורים שלהם. יתרה מזאת, ההסדר המיוחד עם החברה היזמית מקל על קבלת הסכמתם לפרויקט, מה שיכול לתרום להצלחתו ולהתקדמותו החלקה של התהליך, סיכם עו"ד יוסף עזרא.
סיכום
חוזה השכירות של דיירים בזמן ביצוע פרויקט התחדשות עירונית הוא קריטי להבטחת זכויותיהם הכלכליות והחברתיות של הדיירים. קביעת דמי השכירות על ידי שמאי, הצמדת השכירות למדד או קביעת עלייה קבועה מראש, מתן ערבות בנקאית, והבטחת גמישות בתנאי השכירות הם מרכיבים חשובים בהסכם השכירות.
משרדו של עורך הדין יוסף עזרא מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית ופרויקטים של פינוי בינוי בכל רחבי הארץ. המשרד מייצג כיום למעלה מ-1,500 בעלי דירות בעשרות מתחמים שונים, תוך הצגת יכולות מרשימות בפתרון בעיות מורכבות.
צוות המשרד ישמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה ובקשה הנוגעת לפרויקט התחדשות עירונית וללוות אתכם החל משלביו הראשונים, כדי להבטיח שהפרויקט יתקדם בצורה חלקה ונכונה, תוך שמירה על זכויות הדיירים והבאת תועלות כלכליות וחברתיות רבות.
ככל ואתם מעוניינים לבחון את האפשרות לקדם הליך פינוי בינוי בבניין בו אתם מתגוררים, צוות המשרד יגיע לאספת דיירים ויעניק הסברים ומענה לשאלות ללא כל התחייבות.