על כך שפרויקטים של התחדשות עירונית הם הדרך האפקטיבית ביותר כיום לשדרוג שכונות ותיקות בישראל אין עוררין.
פרויקטים אלה מאפשרים לנצל בצורה מיטבית את הקרקע באזורים צפופים ולהקים במקום בניינים ישנים מגדלי מגורים חדשים עם מספר רב יותר של יחידות דיור. כך הדיירים בבניין שעובר התחדשות עירונית מרוויחים שתי ציפורים במכה אחת. הם מקבלים דירה חדשה ומשודרגת שמשפרת משמעותית את איכות חייהם, וגם נכס שערכו הכספי עולה במהירות בשוק הנדל"ן, וכל זאת ללא שום צורך בהשקעה כספית מצדם.
באותה נשימה צריך לזכור כי מדובר בתהליך בעל מורכבויות רבות. על מנת להגן על זכויות הדיירים ולמקסם הזדמנות של פעם בחיים, חשוב מאוד כי עורך דין המתמחה בתחום התחדשות עירונית ילווה אותם לאורך הדרך.
לכן במאמר זה נעזרנו בשירותיו של עורך הדין יוסף עזרא אשר משרדו מתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי בינוי, כדי ללמוד על מספר דקויות שיכולות לעשות את ההבדל בחוזה שנחתם בין הדיירים ליזם, וכיצד ניתן לשמור על זכויות הדיירים בצמתים קריטיים בתהליך.
מדוע דיירים זקוקים לייצוג עורך דין המתמחה בתחום התחדשות עירונית?
כמו בכל תחום, יש הבדל עצום בין מי שניגשים לפרויקט כזה או אחר בפעם הראשונה בחייהם, לבין מי שחיים ונושמים את הנושא לאורך שנים ארוכות. כך בפרויקטים של התחדשות עירונית, עומדים דיירים חסרי ניסיון מול יזמים בעלי ניסיון רב במשא ומתן וידע משפטי נרחב. לכן במקרים רבים הדיירים אינם מבינים את המשמעויות המשפטיות של ההסכמים עליהם הם נדרשים לחתום, ועל דוגמה אחת מיני רבות עורך הדין יוסף עזרא מסביר:
"לעיתים היזם מבקש מהדיירים לחתום על מסמך שנקרא בעגה המקצועית מסמך 'נון שופ'. המסמך הזה למעשה מונע את האפשרות של הדיירים לפנות ליזמים אחרים למשך תקופה מסוימת, בדרך כלל כשנה. בפרק הזמן הזה הדיירים עלולים להיתקע עם יזם שאינו מציע להם תנאים אופטימליים, תוך שהם מאבדים את יכולת התמרון שלהם בניהול המשא ומתן.
במהלך תקופת הבלעדיות, הדיירים עומדים בפני שתי אפשרויות. או שהם יכנעו לתנאים שהיזם מציב, או שהם יחכו עד שהבלעדיות תסתיים, מה שיכול לגרום לבזבוז זמן יקר.
וזה לא הכל. יזם שכבר התחיל להשקיע מאמצים בבדיקות בנוגע למתחם, לא יוותר בקלות על ההזדמנות שנפלה בחיקו גם בתום השנה. כי במקרה בו הדיירים יחליטו על סיום ההתקשרות מול אותו יזם, הוא עלול לטעון לחוסר תום לב במעשה ואף לגרור אותם לסכסוכים משפטיים. באופן טבעי ככל שהמתחם יהיה אטרקטיבי יותר, כך היזם עשוי להקשות יותר על הדיירים בניסיונותיהם להחליפו, במיוחד אם הוא רואה פוטנציאל רווח גבוה בפרויקט, לכן מומלץ לא לחתום על מסמכים מחייבים ליזם לפני שמתייעצים עורך דין שמתמחה בתחום זה".
שמירה על אינטרסים ודאגה לזכויות הדיירים
נקודה נוספת שחשוב לקחת בחשבון. לעיתים קרובות יזמים או מארגני הפרויקט מציעים לדיירים רשימה של עורכי דין לבחירה. שימו לב, זהו הליך לא תקין ואף בעייתי, מכיוון שהדיירים הם אלה שצריכים לבחור בעצמם עורך דין שייצג את האינטרסים שלהם בלבד, ולא כזה שנוח ליזם לעבוד איתו.
עורך הדין הנבחר צריך לפעול לטובת הדיירים, להגן על זכויותיהם ולהבטיח שהם מקבלים את התנאים המיטביים, ולא להתאים את עצמו לדרישות היזם.
תפקידו של עורך הדין במשא ומתן ובחוזה שנחתם
בפרויקט של התחדשות עירונית הדיירים נדרשים לעזוב את דירתם הישנה לתקופה ממושכת, כך שמדובר בתהליך שמעורבים בו גם אתגרים רגשיים.
לכן חשוב לוודא שבחוזה שנחתם מוגנות כל זכויות הדיירים, כך שהם יוכלו להיות בטוחים שהמעבר בין הדירה שלהם לדירה שכורה ומעבר, יעבור בצורה החלקה והבטוחה ביותר עבורם, ללא פגיעה בזכויותיהם ובתנאים שהובטחו להם. כיצד ניתן לעשות זאת?
עורך הדין יוסף עזרא מפרט על כך :
"תפקידו של עורך הדין בתהליך של התחדשות עירונית הוא קריטי להצלחת הפרויקט ולהגנה על זכויות הדיירים. כאשר עורך דין נכנס לתמונה כבר בשלב מוקדם, הוא מביא עמו ידע מקצועי וניסיון שמאפשר לדיירים לנהל את התהליך בצורה מושכלת ובטוחה. חשוב להדגיש שבשלב זה עורך הדין אינו גובה תשלום ישיר מהדיירים, אלא שכרו משולם מתוך רווחי הפרויקט מכספו של היזם, ורק אם הוא אכן יוצא לפועל.
בשלבים הראשוניים עורך הדין עובד בצמוד לנציגות הדיירים כדי להבין את הצרכים והמטרות שלהם בפרויקט. הוא מסייע להם לגבש רשימת דרישות ותנאים, שממנה יתחיל המכרז מול היזמים. שלב זה חשוב במיוחד, שכן הוא מאפשר לדיירים להגדיר במדויק מה הם רוצים להשיג, בין אם מדובר בשדרוג הדירות, הוספת שטחים נוספים או הטבות אחרות.
לאחר גיבוש התנאים, עורך הדין פונה ליזמים בעלי ניסיון בפרויקטים דומים ומבקש מהם להגיש הצעות מפורטות הכוללות את התמורות והתחייבויות שהם מוכנים להעניק לדיירים. לאחר קבלת ההצעות, עורך הדין עורך השוואה מקצועית כדי לוודא שהן עומדות בדרישות שהוגדרו, וכי ההתחייבויות של היזמים מגובות בביטחונות הנדרשים.
בשלב שבו נבחר היזם שאיתו הדיירים מעוניינים להתקדם, מתחיל המשא ומתן על ההסכם המלא. תהליך זה מורכב ודורש מיומנות משפטית גבוהה, שכן ההסכם כולל עשרות סעיפים שמתייחסים לכל היבטי הפרויקט. החל מהביטחונות הפיננסיים, דרך לוחות זמנים מחייבים ועד לתנאים לביטול ההסכם במקרה של הפרות מצד היזם. עורך הדין מוודא שכל הפרטים מעוגנים בחוזה ברור ומפורט, כך שהדיירים מוגנים מבחינה משפטית ויכולים להיות בטוחים שכל ההתחייבויות ימומשו.
קחו בחשבון כי מדובר בהסכם בסדר גודל של 50 דפים, וברור לגמרי שהדיירים אינם יכולים להשתלט על כך לבדם.
לאחר שנחתם ההסכם, עורך הדין ממשיך ללוות את הדיירים כדי להבטיח שהפרויקט מתקדם לפי התוכניות ולוחות הזמנים שנקבעו. בסופו של דבר תפקידו של עורך הדין הוא להבטיח שכל הזכויות של הדיירים נשמרות לכל אורך הדרך, ושכל ההתחייבות שהיזם לקח על עצמו מתבצעות בפועל".
עוד חשוב לציין כי החוק מחייב נוכחות של עורך דין בתהליך החתימה, כדי להבטיח שהדיירים מבינים את ההסכם על כל סעיפיו ושהם מקבלים את המגיע להם באופן הוגן ושקוף.
לכן על גם היזם צריך לוודא שהדיירים מבינים היטב את כל ההיבטים המשפטיים של ההתקשרות ביניהם.
הבעייתיות של חוסר הבנה של החוזים וההסכמים
ללא ליווי וייצוג של עורך דין, הדיירים עלולים לחתום על חוזים שאינם מבינים את המשמעויות שלהם. חוסר הניסיון יכול להוביל למצב בו לא דורשים את הערבויות הנדרשות כדי להגן על זכויות הבעלים או לחילופין לא מודעים ליכולת לדרוש תמורות נוספות שיגדילו את רווחתם בעתיד, בעלי דירות שלא מכירים את התחום לא יודעים מה מקובל לדרוש או לקבל מהיזם.
קחו בחשבון כי היזמים עלולים לנצל את חוסר הידע של הדיירים כדי להכניס סעיפים שמקטינים את התמורות המגיעות להם או מאפשרים ליזם להתנער מהתחייבויותיו במקרים מסוימים. מדוע?
"באופן טבעי יזמים נוטים לנסות להוזיל עלויות ככל האפשר וזה כולל ניסיון להציע לדיירים דירות בקומות נמוכות יותר. ידוע שדירות בקומות גבוהות בבניין חדש נחשבות יקרות יותר בשוק. לכן, במסגרת המשא ומתן, הדיירים יכולים לדרוש לקבל דירות בקומות האמצעיות לפחות, ולא להסתפק בדירות בקומות הנמוכות שמוצעות להם.
ללא עורך דין מנוסה שמייצג את האינטרסים של הדיירים, הם עלולים לחזור ולקבל דירה באותה הקומה בה גרו קודם לכן, למרות שמדובר בבניין חדש. אמנם הדירה תהיה משודרגת מבחינת המצב הפיזי שלה, אך הדיירים יכלו להשיג יותר, כמו דירה בקומה גבוהה יותר, שדרוגים נוספים בדירה או הטבות כמו שוברים והנחות לשדרוגים פנימיים.
עורך דין שמכיר את התחום היטב יודע לזהות הזדמנויות נוספות לשיפור התנאים עבור הדיירים, במיוחד לאור השינויים שחלים בשוק כיום. ככל שהפרויקטים הופכים למורכבים יותר והמדינה מקדמת פתרונות חדשים כמו הצורך בבנייה של דירות חדשות עם ממ"ד בעקבות המצב הביטחוני, היזמים מבינים שעליהם להציע תנאים משופרים כדי לזכות באמון הדיירים ולהבטיח את הפרויקט", עורך הדין יוסף עזרא הוסיף והסביר.
הגנה מפני התנהלות בלתי הוגנת של היזם
דוגמה נוספת כיצד יזמים יכולים לנסות להרוויח יותר על חשבון רווחתם של הדיירים בפרויקט התחדשות עירונית יכול לבוא לידי ביטוי בפרויקט בו מעורבים מספר בניינים במתחם אחד.
"יזמים בדרך כלל מעדיפים להימנע מפירוק של מספר בניינים בבת אחת, שכן הדבר כרוך בעלויות גבוהות במיוחד באותו זמן. הם נוטים להעדיף לפרק כמה דירות בכל פעם, להחזיר את הדיירים לבניינים החדשים, ורק לאחר מכן להמשיך בפירוק נוסף. עם זאת, מבחינת הדיירים, במיוחד כאשר מדובר בבניינים סמוכים, חשוב מאוד שהפרויקט יתבצע באופן רציף וכוללני, כך שלא ייווצר מצב שבו דיירים בבניין סמוך נאלצים להישאר במקום תוך כדי עבודות הבנייה, ולסבול מאבק ורעש במשך חודשים ארוכים. זו דרישה קריטית נוספת שאני דואג להכניס אל תוך חוזה התחדשות עירונית מול יזם, למען שמירה על איכות חיי הדיירים במהלך התהליך", עורך הדין יוסף עזרא סיכם את הדברים.
משרדו של עורך הדין יוסף עזרא מתמחה בליווי דיירים בתהליכי התחדשות עירונית ובפרויקטים של פינוי-בינוי בפריסה ארצית. המשרד מייצג כיום למעלה מ-1,500 בעלי דירות בעשרות מתחמים שונים, תוך הקפדה על שמירת האינטרסים של הדיירים והגנה מלאה על זכויותיהם.
צוות המשרד דואג לערוך הסכמים משפטיים שמבטיחים את מלוא התמורות וההתחייבויות מהיזם, ומוודא שכל תנאי ההסכם מגנים על הדיירים גם במצבים מורכבים. בכך המשרד מספק לדיירים ליווי צמוד לאורך כל שלבי הפרויקט, מהמשא ומתן הראשוני ועד להשלמתו המוצלחת.